Agustín Cocola-Gant: Η Λισαβόνα είναι περισσότερο ελκυστική στους επενδυτές παρά στους ίδιους τους πολίτες της

Ο ερευνητής και επιστημονικός συνεργάτης στο Ινστιτούτο Γεωγραφίας και Αστικού Σχεδιασμού του Πανεπιστημίου της Λισαβόνας, Agustín Cocola-Gant, μιλάει για την στεγαστική κρίση στην Πορτογαλία περιγράφοντας την ως μία μόνιμη κατάσταση που εκκινεί σχηματικά από τη δεκαετία του 1990 και φτάνει μέχρι τις μέρες μας,

Αναφέρεται στις κυβερνητικές πολιτικές για το “άνοιγμα” της αγοράς ακινήτων: “Η κυβέρνηση ψήφισε νόμους που έδωσαν κίνητρα για να ανοίξει η αγορά ακινήτων προς το παγκόσμιο κεφάλαιο. Ο τουρισμός ήταν μια νέα λύση ενάντια στην ύφεση, με ψηφιακές πλατφόρμες, όπως το Airbnb, να γνωρίζουν τεράστια άνθηση.” 

Τέλος κάνει λόγο για την αύξηση των τιμών ενοικίασης και αγοράς από το 2014 και έπειτα, σημειώνοντας ότι: “Η οικονομία άρχισε να αναπτύσσεται, ωστόσο την ίδια στιγμή υπάρχει μεγάλη αποσύνδεση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των μισθών”.

Διαβάστε ολόκληρη τη συνέντευξη παρακάτω: 

Πότε μπήκε ο όρος «στεγαστική κρίση» στο εθνικό λεξιλόγιο της Πορτογαλίας;

Πριν από πολλά χρόνια. Η στεγαστική κρίση είναι μία μόνιμη κατάσταση στην Πορτογαλία. Εκκινεί σχηματικά από τη δεκαετία του 1990 και φτάνει μέχρι τις μέρες μας Υπήρχε μεγάλη μετανάστευση στη Λισαβόνα από αποικίες και αγροτικές περιοχές, χιλιάδες άνθρωποι ζούσαν σε πολύ άσχημες συνθήκες και θα μπορούσαμε κάλλιστα να πούμε ότι στο πρώτο ρεύμα η στεγαστική κρίση στη χώρα είχε φτάσει στο απόγειό της.

Στη συνέχεια, είχαμε κάτι διαφορετικό, μια διαφορετική κατάσταση, που δεν είναι άλλη από την οικονομική κρίση του 2008. Η Πορτογαλία, όπως και η Ελλάδα, σώθηκε μέσω μνημονίων από την τρόικα, επιβλήθηκαν στην πορτογαλική κυβέρνηση πολλοί όροι και ορισμένοι από αυτούς αφορούσαν στην απελευθέρωση της στεγαστικής αγοράς. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έκτοτε έχουν περισσότερη εξουσία και είναι πολύ εύκολο για εκείνους να τερματίσουν συμβάσεις μίσθωσης με τρόπο αυθαίρετο και να αυξήσουν κατά το δοκούν τις τιμές. Μόνο μεταξύ των ετών 2012-17, όταν εφαρμόστηκε ένας από τους βασικούς νόμους που αφορούσε την απελευθέρωση της στεγαστικής αγοράς, στη Λισαβόνα οδηγήθηκαν σε έξωση 3.000 άτομα.

Η κυβέρνηση επιχείρησε να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση; Έλαβε μέτρα στήριξης των ενοικιαστών;

Το αντίθετο συνέβη. Η κυβέρνηση ψήφισε νόμους που έδωσαν κίνητρα για να ανοίξει η αγορά ακινήτων προς το παγκόσμιο κεφάλαιο. Ο τουρισμός ήταν μια νέα λύση ενάντια στην ύφεση, με ψηφιακές πλατφόρμες, όπως το Airbnb, να γνωρίζουν τεράστια άνθηση. Το νέο περιβάλλον δημιούργησε μια μεγάλη, παγκόσμια ζήτηση που κατευθύνθηκε προς την τοπική αγορά κατοικίας, πολλοί επενδυτές ακινήτων έφτασαν στη Λισαβόνα, με στόχο της πολιτικής ηγεσίας να είναι να βάλει τη Λισαβόνα στον παγκόσμιο χάρτη των επενδυτών. Ο τουρισμός ενισχύεται διαρκώς, όλο και περισσότεροι άνθρωποι έρχονται στην πόλη για να νοικιάσουν ένα διαμέρισμα για κάποιες μέρες ή λίγους μήνες ή να κάνουν επένδυση και να αγοράσουν ένα ακίνητο, με τις τιμές στα ενοίκια να έχουν αυξηθεί με τρελό τρόπο. Υπάρχουν γειτονιές όπου οι τιμές έχουν γνωρίσει αύξηση έως και 250% σε μια πενταετία, μεταξύ 2015-20.

Βλέπουμε λοιπόν ότι η οικονομία αναπτύσσεται σε επίπεδο αριθμών, αλλά η στεγαστική κρίση βαθαίνει, σωστά;

Ακριβώς. Οι τιμές για ενοικίαση και αγορά ακινήτου άρχισαν να αυξάνονται σταθερά από το 2014 και μετά. Η οικονομία άρχισε να αναπτύσσεται, ωστόσο την ίδια στιγμή υπάρχει μεγάλη αποσύνδεση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των μισθών. Στην απογραφή του 2011, η μέση τιμή ενοικίασης για ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο στη Λισαβόνα ήταν 250 ευρώ το μήνα και ο κατώτατος μισθός στα 500 ευρώ. Σήμερα, δώδεκα χρόνια μετά, ο κατώτατος μισθός είναι στα 750 ευρώ και το ενοίκιο κυμαίνεται στα 1.200 ευρώ. Η αναλογία μεταξύ μισθών και μηνιαίου μισθώματος στη Λισαβόνα είναι η μεγαλύτερη στην Ευρώπη. Μόνο κατά την περίοδο της πανδημίας το κόστος ενοικίασης πέρασε σε ύφεση, αλλά αμέσως μετά άρχισε και πάλι να αυξάνεται κατά 10-15% ετησίως.

Σχετικά με το Airbnb και τις ψηφιακές πλατφόρμες, υπάρχει κάποιο ρυθμιστικό πλαίσιο που έχει ψηφίσει η κυβέρνηση;

Το περιβάλλον των ψηφιακών πλατφορμών και τα κριτήρια ένταξης σε αυτό είναι ρυθμισμένα, υπάρχουν σαφείς κανόνες και στόχος της πολιτικής ηγεσίας είναι η συνεχής ενίσχυση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το 2020 υπήρξαν 20.000 άδειες μίσθωσης ακινήτων στο κέντρο της Λισαβόνας. Σε αντίθεση με πόλεις όπως η Βαρκελώνη, το Άμστερνταμ ή το Βερολίνο, στη Λισαβόνα η απελευθέρωση της στεγαστικής αγοράς είναι ανεξέλεγκτη, κάνοντας την πόλη πιο ανταγωνιστική για επενδυτές και λιγότερο βιώσιμη για τους μόνιμους κατοίκους, ειδικά σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.

Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας ενέκρινε πέρυσι σχέδια για επενδύσεις ύψους 2,5 δισ. ευρώ σε δημόσιες κατοικίες έως το τέλος του 2026. Πόσο ρεαλιστικό είναι αυτό το σχέδιο;

Είναι κάτι που δεν θα γίνει ποτέ. Είναι μια υπόσχεση. Η ίδια υπόσχεση είχε δοθεί πριν από λίγα χρόνια. Η μόνη φορά που συνέβη αυτό ήταν μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο στο πλαίσιο της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης.

Παραδοσιακά υπάρχει η αιώνια υπόσχεση για ανέγερση νέων κατοικιών από την εκάστοτε κυβέρνηση που είτε αφορά την κατασκευή κρατικά επιδοτούμενων κατοικιών, είτε συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για επιμερισμό του κόστους και ποικίλα οφέλη για τους επενδυτές. Η δημόσια στέγαση είναι φυσικά μια καλή ιδέα, αλλά δεν αποτελεί βιώσιμη λύση με τους ρυθμούς που γίνεται. Mε 300 διαμερίσματα το χρόνο δεν είναι λύση. Αν βάλεις 10.000 στην αγορά σε μια μέρα, ναι, αυτή είναι μια λύση.

Ένα άλλο κρίσιμο ζήτημα που δεν έχει μπει επαρκώς στο δημόσιο διάλογο είναι ότι στην πραγματικότητα δεν χρειαζόμαστε νέα σπίτια, δεν χρειαζόμαστε νέο κτιριακό απόθεμα. Γιατί το λέμε αυτό; Γιατί έχουμε 48.000 άδεια σπίτια και ακίνητα στον δήμο της Λισαβόνας. Πολλά από αυτά είναι εγκαταλελειμμένα ή υποβαθμισμένα, άλλα εντελώς κατεστραμμένα, επομένως πρέπει είτε να ανακαινιστούν, είτε να αποκατασταθούν. Με 48.000 μη αξιοποιήσιμα ακίνητα και 20.000 ακίνητα σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν χρειάζεται να χτίσεις νέα σπίτια. Επίσης, υπάρχουν και οι περιβαλλοντικές διαστάσεις και επιπτώσεις που προκύπτουν από τον κατασκευαστικό τομέα, με τη βιομηχανία τσιμέντου να είναι ένας από τους πιο ρυπογόνους κλάδους, υπεύθυνος για το 80% των παγκόσμιων εκπομπών ρύπων. Επιτάχυνση στην κατασκευή κατοικιών σημαίνει επιτάχυνση των εκπομπών ρύπων.

Τι ποσοστό περίπου του μισθού τους πληρώνουν οι ενοικιαστές στο ενοίκιο; Έχει αυξηθεί αυτό το ποσοστό τα τελευταία χρόνια;

Για ένα ζευγάρι με δύο μισθούς που νοικιάζει ένα διαμέρισμα 1-2 υπνοδωματίων στη Λισαβόνα, απαιτείται το 60% του εισοδήματός τους συνολικά. Με έναν μισθό δεν νοικιάζεις διαμέρισμα. Ένα βιώσιμο ποσοστό που προτείνουν διεθνείς οργανισμοί είναι το 30% του εισοδήματος, κάτι που με τη σημερινή κατάσταση και τη στεγαστική κρίση δύσκολα θα το δούμε να υλοποιείται.

Σε αυτή την «εξίσωση» είναι αδύνατο να συντηρηθεί μια οικογένεια, ειδικά ένα νεαρό ζευγάρι. Έπειτα προκύπτουν κι άλλα ζητήματα που συνδέονται με τη στεγαστική κρίση, οι συνέπειες που έχει στη ψυχική υγεία των ανθρώπων, άλλες ψυχολογικές πτυχές, την ανισότητα που συνεχώς βαθαίνει. Έχουμε μια γενιά που δεν μπορεί να αγοράσει ή να κάνει αποταμιεύσει, να κάνει ένα παιδί. Και μέσα σε αυτό το περιβάλλον, περίπου το 60% των δανειοληπτών στη χώρα αντιμετωπίζει πρόβλημα με την εξυπηρέτηση των δανείων της. Η κατάσταση είναι κακή, κάκιστη.

Ποια είναι η εικόνα με το πρόγραμμα της Golden Visa;

Το πρόγραμμα εγκαινιάστηκε το 2009 και αφορά επενδύσεις ύψους τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε στέγαση ή έναρξη εταιρείας και προσφορά θέσεων εργασίας. Σχεδόν κάθε βίζα που έχει έκτοτε εκδοθεί, το 96-97%, 12.000 συνολικά σε βάθος δεκαετίας, προέρχεται από την αγορά ακινήτου ή ακινήτων, η πλειοψηφία των οποίων είναι στη Λισαβόνα. Αυτό το ποσό έχει «φουσκώσει» την αγορά και έχει ανεβάσει προς τα πάνω τιμές, έχει δώσει ώθηση σε αναπτυξιακά έργα real estate, έχει συγκεντρώσει πόρους και κεφάλαια για τους επενδυτές ακινήτων.

Με δύο λόγια, έχει δημιουργηθεί μια πανάκριβη αγορά ακινήτων προσανατολισμένη στην στέγαση, καθιστώντας την πόλη περισσότερη ελκυστική για επενδυτές. Μια πόλη που όμως είναι πολύ δύσκολο να ζήσουν αξιοπρεπώς πολλοί πολίτες της.