Λονδίνο, Άμστερνταμ ή Βερολίνο: Καλές πρακτικές για την προστασία της ενοικιαζόμενης κατοικίας

Η ευρωπαϊκή εμπειρία χαρακτηρίζεται από μια σειρά ήδη εφαρμοσμένων πολιτικών σε διάφορες χώρες και πόλεις που στοχεύουν με διαφορετικούς τρόπους στην επίτευξη του στόχου της οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτών των πολιτικών, έχουν ήδη ξεχωρίσει μια σειρά “καλών πρακτικών” που παρουσιάζονται στο “Κείμενο πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία” που δημοσίευσε το Eteron και συντάχθηκε από ερευνητική ομάδα αποτελούμενη από τους: Σιατίτσα Δ., Γυφτοπούλου Στ., Μπαλαμπανίδης Δ., Παπατζανή Ε.

Στο κείμενο παρουσιάζονται καλές πρακτικές και πρόσφατες προσπάθειες αντιμετώπισης της μειωμένης προσφοράς και της αύξησης του κόστους της ενοικιαζόμενης κατοικίας. Οι πρακτικές αυτές μπορούν να αποτελέσουν παράδειγμα – όχι προς άμεση μεταφορά, αλλά – προς ανάλυση και επεξεργασία για το ελληνικό πλαίσιο.

1. Έλεγχος και ρύθμιση τιμών ενοικίων

Ισπανία, Βαρκελώνη

Τιμές αναφοράς ενοικίων

Ο νόμος για τη ρύθμιση των τιμών ενοικίασης εφαρμόζεται σε αγορές που βρίσκονται υπό πίεση, δηλαδή με μεγάλη ετήσια μεταβολή στις τιμές. Η νομοθεσία προβλέπει ότι οι δαπάνες για τη στέγαση δεν θα υπερβαίνουν το 30% του εισοδήματος του νοικοκυριού. Επίσης, ορίζει μικρές και μεγάλες παραβάσεις, με πρόστιμα από 3.000 έως 90.000 ευρώ.

Ολλανδία, Χάγη

Σύστημα πόντων για τον καθορισμό του ενοικίου

Η ολλανδική κυβέρνηση εφαρμόζει ένα σύστημα πόντων για να αξιολογήσει την ποιότητα των κατοικιών και να καθορίσει τη μέγιστη τιμή για την ενοικίασή τους. Το σύστημα περιορίζεται σε κατοικίες που μισθώνονται στην ιδιωτική ενοικιαζόμενη αγορά με ενοίκιο έως 752 ευρω (για το 2021), ενώ ακριβότερες κατοικίες ρυθμίζονται μέσω της αγοράς. Οι πόντοι αντιστοιχούν στο μέγεθος των δωματίων, τον εξοπλισμό, την κατάσταση ή την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών (κάθε πόντος αντιστοιχεί σε 5 ευρώ).

Λόγω της αύξησης των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, το 2019, η Ολλανδία προχώρησε σε τροποποιήσεις στη νομοθεσία, δίνοντας τη δυνατότητα σε δήμους να διευρύνουν το μέτρο. Η πόλη της Χάγης έχει διευρύνει το μέτρο σε κατοικίες μεσαίου ενοικίου δίνοντας τη δυνατότητα πρόσβασης σε νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος που πλήττονται από τις συνεχόμενες αυξήσεις των τιμών.

2. Μετριασμός των αρνητικών επιπτώσεων της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων στην κατοικία.

Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ισπανία, Βαρκελώνη

Special Tourist Accommodation Plan (PEUAT)

Η Βαρκελώνη έχει υιοθετήσει το σχέδιο PEUAT, το οποίο ορίζει έξι διακριτές γεωγραφικές περιοχές στην πόλη, που δέχονται διαφορετικού τύπου πιέσεις από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εμφανίζουν διαφορετικές δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου και, ως εκ τούτου, απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση των επιπτώσεών του. Για παράδειγμα, στη “γεωγραφική περιοχή 1”, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στη “γεωγραφική περιοχή 3” υπό τις προϋποθέσεις που ισχύουν εκεί. Στη “γεωγραφική περιοχή 2”, περιμετρικά της κεντρικής περιοχής, διατηρείται ο σημερινός αριθμός βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στην ίδια περιοχή.

Επιπλέον, τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν μπορούν να ξεπερνούν το 1,5% των συνολικά διαθέσιμων ακινήτων ανά οικοδομικό τετράγωνο ή μπορούν να συγκεντρώνονται σε ένα μόνο κτίριο του οικοδομικού τετραγώνου χωρίς όμως να ξεπερνούν τα 10. Αντίστοιχες κλιμακωτές ρυθμίσεις ισχύουν και για τις υπόλοιπες γεωγραφικές περιοχές διαφοροποιώντας τα κριτήρια και τους περιορισμούς με βάση τα ιδιαίτερα χωρικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά τους.

Η Βαρκελώνη χωρίζεται σε έξι διακριτές γεωγραφικές περιοχές, ανάλογα με τις διαφορετικού τύπου πιέσεις που δέχονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις,αλλά και από τις δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου. Έτσι, στη “γεωγραφική περιοχή 1”, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου. Αντιθέτως, στη “γεωγραφική περιοχή 2”, περιμετρικά της κεντρικής περιοχής, διατηρείται ο σημερινός αριθμός βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στην ίδια περιοχή.

Αυστρία, Βιέννη

Τροποποίηση του οικοδομικού κανονισμού/νόμου

Το 2019, η Βιέννη προχώρησε σε τροποποίηση του οικοδομικού της κανονισμού/νόμου. Ορίζει ότι τα κτίρια και οι κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές/ζώνες επιδοτούμενης κατοικίας πρέπει να συμμορφώνονται με τα κριτήρια που ορίζει ο σχετικός νόμος. Επίσης, το κόστος της γης και οι τιμές ενοικίων έχουν παγώσει για το 50% της ζώνης, ποσοστό που θα αυξηθεί στα ⅔, ενώ απαγορεύει την πώληση των διαμερισμάτων για 40 χρόνια. Ο κανονισμός περιορίζει την πρόσβαση των επενδυτών σε ακίνητα που είναι δυνητικά ενδιαφέροντα για οικονομικά προσιτή κατοικία και καθιστά πρακτικά αδύνατη την κερδοσκοπία.

3. Αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής κατοικίας στο υφιστάμενο απόθεμα

Υπηρεσίες διαμεσολάβησης

Γαλλία, Παρίσι

Γραφείο Κοινωνικής Μίσθωσης (Agences Immobilière à Vocation Sociale – AIVS)
(FEANTSA, 2012)

Στόχος είναι η αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κατοικιών προς μίσθωση για ευάλωτα νοικοκυριά και η βελτίωση της ποιότητας των κατοικιών στην ιδιωτική ενοικιαζόμενη αγορά, εστιάζοντας σε κατοικίες χαμηλού ενοικίου. Σε αντίθεση με το αντίστοιχο Φλαμανδικό μοντέλο, το γραφείο δεν υπεκμισθώνει σε ενοικιαστές/ριες αλλά λειτουργεί ως εγγυητής προς τους ιδιοκτήτες/ριες για 3 χρόνια κατ’ ελάχιστο. Η υπηρεσία είναι υπεύθυνη για τη διαχείριση των κατοικιών ενώ τα συμβόλαια υπογράφονται μεταξύ μισθωτών και εκμισθωτών. Bασικές υπηρεσίες: διαχείριση ενοικίασης, εγγύηση για την πληρωμή του ενοικίου, νομικές και δημοσιονομικές συμβουλές, υποστήριξη για εργασίες ανακαίνισης εφόσον κρίνεται απαραίτητο, διασφάλιση ποιότητας στέγασης, διασφάλιση οικονομικά προσιτού ενοικίου, υποστήριξη ενοικιαστών (συνήθως σε συνεργασία με άλλες οργανώσεις και υπηρεσίες). Τα AIVS παρέχονται συνήθως από ΜΚΟ σε συνεργασία με την τοπική αυτοδιοίκηση.

Ισπανία, Βαρκελώνη

Δεξαμενή Ενοικιαζόμενης Κατοικίας

Το πρόγραμμα ενοικιαζόμενων ΟΠΚ προσφέρει υπηρεσίες διαμεσολάβησης και εγγυήσεων μεταξύ των ιδιοκτητών/ριών και των δικαιούχων ενοικιαστών/ριών. Στόχος είναι η προσέλκυση διαμερισμάτων που ανήκουν σε ιδιώτες για διάθεση σε δικαιούχους με οικονομικά προσιτά μισθώματα, είτε μέσω μίσθωσης, είτε μέσω της παραχώρησης της χρήσης στο δημοτικό συμβούλιο από ιδιώτες με αντάλλαγμα εργασίες επισκευών/ανακαίνισης, είτε με συμφωνίες με τράπεζες.

Στο πλαίσιο του προγράμματος Borsa de Lloguer, οι ιδιοκτήτες μισθώνουν στους δικαιούχους το ακίνητο τους με ελεγχόμενο ενοίκιο για 5 χρόνια. Κίνητρα σε μικρο-ιδιοκτήτες: Εγγύηση ενοικίου μέσω του Δημοτικού Συμβουλίου; επιχορήγηση 1.500 ευρώ για την ενεργοποίηση ενός κενού διαμερίσματος; επιχορήγηση έως 6.000 σε περιπτώσεις που ήδη διαμένουν ενοικιαστές με χρέη; επιδοτήσεις έως 15.000 ευρώ για την ανακαίνιση του διαμερίσματος; κάλυψη ασφάλισης ακινήτου πολλαπλών κινδύνων; δωρεάν νομική συμβουλευτική; τεχνική υποστήριξη για ενεργειακά ή άλλα πιστοποιητικά; υπηρεσίες κοινωνικής διαμεσολάβησης μεταξύ των δύο μερών; νομική αρωγή σε δικαστικές υποθέσεις (court appointed lawyer); μείωση έως και 50% φόρων ακινήτου. Σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Hàbitat 3, ο δήμος είχε αξιοποιήσει περίπου 1.100 διαμερίσματα τα οποία ανακαινίστηκαν και μισθώθηκαν σε τιμές χαμηλότερες από αυτές τις αγοράς.

Κίνητρα σε ιδιοκτήτες και επενδυτές

Γαλλία

Προσιτή Ενοικίαση

Οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς οδηγούν σημαντικά ποσά κεφαλαίων να επενδύονται σε ιδιωτικές ενοικιαζόμενες κατοικίες. Στη Γαλλία, το πρόγραμμα «Louer aborable» (προσιτό ενοίκιο) προσπαθεί να διοχετεύσει μέρος αυτής της επένδυσης στην αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής κατοικίας, παρέχοντας στους επενδυτές φορολογικά (15% – 85% του ενοικίου μπορεί να είναι αφορολόγητο) και άλλου είδους κίνητρα. Αυτό το σχήμα εξασφαλίζει περίπου 9.000 επιπλέον προσιτές κατοικίες κάθε χρόνο. Μέχρι στιγμής έχει συγκεντρώσει απόθεμα 100.000 κατοικιών.

Το γαλλικό πρόγραμμα Loi Denormandie, παρέχει φορολογικά κίνητρα σε επενδυτές για να τους βοηθήσει να ανακαινίσουν κατοικίες σε περισσότερα από 220 αστικά κέντρα της Γαλλίας. Σε ανταπόδοση, οι επενδυτές οφείλουν να νοικιάσουν τις πρόσφατα ανακαινισμένες κατοικίες σε ενοικιαστές/ριες χαμηλού εισοδήματος.

4. Αύξηση της προσφοράς κοινωνικής και οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας

Κοινωνικές αγορές: κοινωνικοί κατασκευαστές κατοικίας

Αυστρία

Σωματείο Κατοικιών Περιορισμένου Κέρδους

Το θεσμικό πλαίσιο στην Αυστρία επιτρέπει στους παρόχους κοινωνικής κατοικίας (housing associations) να μπορούν με καλή διαχείριση να συσσωρεύσουν ίδια κεφάλαια για να τα επανα-επενδύσουν στην κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία. Το ενοίκιο διαμορφώνεται βάσει κόστους και δεν μπορεί να ξεπερνά (ή και να είναι χαμηλότερο από) το κόστος κατασκευής, χρηματοδότησης και διαχείρισης του οικιστικού συγκροτήματος (cost-rent). Εφόσον το δάνειο χρηματοδότησης εξοφληθεί, τις περισσότερες φορές οι τιμές των ενοικίων σταθεροποιούνται χαμηλότερα του κόστους (cost rent). Το κέρδος των παρόχων κοινωνική και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία συμπεριλαμβάνεται στις τιμές των ενοικίων. Ωστόσο, το περιθώριο κέρδους ορίζεται σαφώς στη σχετική νομοθεσία όπου και τίθεται ρητά το ανώτατο όριο. Τα ίδια κεφάλαια των παρόχων είναι μόνιμα δεσμευμένα για σκοπούς περιορισμένου κέρδους και το πλεόνασμα οφείλει να επανεπενδύεται.

Αυτό διασφαλίζεται από τον περιορισμό της διανομής κερδών μεταξύ των μελών και από την υποχρέωση τακτικής επανεπένδυσης τυχόν πλεονασμάτων στην κατασκευή κοινωνική και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία.

5. Προστασία και ενδυνάμωση ενοικιαστών/ριών

Ενώσεις ενοικιαστών/ριών

Γερμανία

Ένωση Ενοικιαστών Mieterbund /Mietervereine

Στη Γερμανία, η ένωση ενοικιαστών/ριών που ονομάζεται Mieterbund ή Mietervereine εκπροσωπεί τα συμφέροντα τους και προσφέρει στα μέλη της συμβουλές σχετικά με τα συμβόλαια μίσθωσης, τους λογαριασμούς και το νομικό πλαίσιο που διέπει την αστική μίσθωση. Το Mieterbund (DMB) είναι εθνικός φορέας που εκπροσωπεί 320 τοπικές οργανώσεις ενοικιαστών/ριών σε όλη τη Γερμανία. Οι ένοικοι πληρώνουν μια μικρή συνδρομή και ο οργανισμός απασχολεί 1.300 υπαλλήλους πλήρους απασχόλησης και 2.500 εθελοντές/ριες σε όλο το δίκτυο του. Επιπρόσθετα, η Ένωση Γερμανών Ενοικιαστών, οι περιφερειακές ενώσεις και οι ενώσεις ενοικιαστών ίδρυσαν τη δική τους ασφαλιστική εταιρεία το 1983.

Σουηδία

Σουηδική Ένωση Ενοικιαστών

Στη Σουηδία, όλοι/ες οι ενοικιαστές/ριες έχουν το δικαίωμα να συμμετέχουν στη διαπραγμάτευση του ενοικίου και των όρων μίσθωσης. Αυτό ενισχύεται από την κινητοποίηση των ενοικιαστών και τις εκστρατείες για τα δικαιώματα τους.

Προστασία από εξώσεις

Αυστρία, Βιέννη

Κέντρο Ασφαλούς Στέγασης

Στη Βιέννη, ​​υπάρχουν πολλοί φορείς, τόσο δημόσιοι όσο και της κοινωνίας των πολιτών, που έχουν σχεδιαστεί ώστε να εποπτεύουν τον ιδιωτικό τομέα ενοικίασης και να διασφαλίζουν την ασφάλεια των ενοικιαστών/ριών. Για την πρόληψη των εξώσεων και τη διασφάλιση δίκαιων διαδικασιών μίσθωσης, το Κέντρο Ασφαλούς Στέγασης (Fachstelle für Wohnungssicherung – FAWOS) ιδρύθηκε το 1996 και παρέχει γρήγορη και αποτελεσματική βοήθεια σε άτομα που αντιμετωπίζουν έξωση. Αποτελεί όργανο του Τμήματος Κοινωνικών Υποθέσεων, Κοινωνικού και Υγειονομικού Δικαίου της πόλης της Βιέννης.

Παρακολούθηση

ΗΠΑ, Νέα Υόρκη

Rent Stabilization Law, New York City

Το Συμβούλιο κατευθυντήριων γραμμών για τα ενοίκια της Νέας Υόρκης εκπονεί κάθε χρόνο έκθεση (Προσφορά της Ενοικιαζόμενης Κατοικίας), η οποία εξετάζει τόσο την προσφορά όσο και το κόστος της ενοικιαζόμενης κατοικίας στην πόλη της Νέας Υόρκης. Αυτό απαιτείται από τον «Νόμο σταθεροποίησης ενοικίων». Το Διοικητικό Συμβούλιο παρακολουθεί την προσφορά της ενοικιαζόμενης κατοικίας καθώς και το ποσοστό των κενών διαμερισμάτων χρησιμοποιώντας ένα ευρύ φάσμα δεδομένων το οποίο τροφοδοτείται από εξειδικευμένο ερευνητικό προσωπικό.

Βαρκελώνη

Παρατηρητήριο για την Κατοικία

Το Μητροπολιτικό Παρατηρητήριο Στέγασης της Βαρκελώνης (O-HB) δημιουργήθηκε το 2017 και αποτελεί ένα διαδημοτικό όργανο που ασχολείται με την έρευνα και ανάλυση δεδομένων που σχετίζονται με τη στέγαση. Σκοπός του είναι να υποστηρίξει τον σχεδιασμό και την αξιολόγηση των πολιτικών στέγασης…