Αποκέντρωση και κοινωνικοποίηση της στεγαστικής πολιτικής τώρα!

Δήμητρα Σιατίτσα
Δρ. Πολεοδομίας ΕΜΠ, ερευνήτρια σε θέματα πόλης και κατοικίας

Το κείμενο που ακολουθεί¹ ξεκινά με ένα σύντομο σχόλιο για την κατεύθυνση της στεγαστικής πολιτικής που προωθείται σήμερα στην Ελλάδα και στη συνέχεια προτείνει δύο εναλλακτικές κατευθύνσεις προς μια κοινωνικά δικαιότερη στεγαστική πολιτική, που αντιμετωπίζει την κατοικία ως βασικό αγαθό και θεμελιώδες δικαίωμα. 

Το παράδειγμα της στεγαστικής πολιτικής που βλέπουμε σήμερα, από την μια αναπαράγει την προσέγγιση που ιστορικά επικράτησε στην Ελλάδα, δηλαδή την επίλυση των στεγαστικών προβλημάτων με ατομικές (οικογενειακές) πρακτικές μέσω της αγοράς, και από την άλλη εισάγει νέους νόμους και μηχανισμούς, που υποστηρίζουν την ανάπτυξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην κατοικία (όπως η θεσμοποίηση της τουριστικής χρήσης των κατοικιών μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων), εστιάζοντας ιδιαίτερα στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων (όπως μέσω της golden visa) και την ενίσχυση θεσμικών επενδυτών και εταιριών (όπως με την διαμόρφωση δευτερογενούς αγοράς για τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια και την δραστηριοποίηση των servicers). 

Είναι ενδεικτικό ότι στο συντριπτικό της μέρος η στεγαστική πολιτική των τελευταίων ετών στηρίζεται αποκλειστικά στη συνεργασία με τον ιδιωτικό κερδοσκοπικό τομέα: κρατικά επιδοτούμενα δάνεια μέσω εμπορικών τραπεζών, επιδοτήσεις για αναβάθμιση σε ιδιωτικά ακίνητα, funds και επενδυτικές εταιρείες στον ευαίσθητο τομέα της υπερχρέωσης και των πλειστηριασμών, και πιο πρόσφατα συμπράξεις με εργολάβους για την παραγωγή οικονομικά προσιτών κατοικιών. Παράλληλα, με αναιμικές πολιτικές ρύθμισης και ελέγχου της αγοράς. 

Σημαντικοί πόροι έχουν ήδη δαπανηθεί προς αυτή την κατεύθυνση, και ακόμη περισσότεροι σχεδιάζεται να αξιοποιηθούν καθώς προβλέπεται μεγαλύτερη στήριξη από ευρωπαϊκά κονδύλια ειδικά για την κατοικία στο άμεσο μέλλον². Αντίθετα, δεν βλέπουμε αντίστοιχους πόρους να κατευθύνονται σε επενδύσεις για την ανάπτυξη δημόσιων μη-κερδοσκοπικών θεσμών, χρηματοδοτικών μηχανισμών και φορέων σε τοπικό και κεντρικό επίπεδο που θα αποκτήσουν τεχνογνωσία και θα αναλάβουν σε βάθος χρόνου την εφαρμογή στεγαστικών πολιτικών με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον και το κοινό καλό.

Η κατεύθυνση αυτή δεν φαίνεται να παράγει πιο δημοκρατική και ισότιμη πρόσβαση στη στέγη. Αντιθέτως, συμβάλλει στην αύξηση των τιμών, στη συγκέντρωση ακίνητης περιουσίας και πλούτου και στην άνευ όρων επέκταση επιχειρηματικών πρακτικών στο στεγαστικό απόθεμα με κύριο κίνητρο το κέρδος. Οι εξελίξεις αυτές επιτείνουν τη στεγαστική κρίση και επί της ουσίας δυσχεραίνουν τις όποιες προσπάθειες για εφαρμογή κοινωνικών πολιτικών στέγασης.

Προς ένα νέο παράδειγμα στεγαστικής πολιτικής

Οι δύο προτάσεις που συνοπτικά περιγράφονται στην συνέχεια βρίσκονται στον αντίποδα της τρέχουσας πολιτικής και δίνουν έμφαση στην ανάγκη για αποκέντρωση και κοινωνικοποίηση της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα. 

1η Πρόταση: Ενίσχυση των δήμων και των τοπικών δρώντων. 

Η τοπική αυτοδιοίκηση, η βαθμίδα που βρίσκεται πιο κοντά στα προβλήματα και γνωρίζει καλύτερα τις ανάγκες και τις δυνατότητες της κάθε περιοχής, πρέπει να αναλάβει ενεργό ρόλο στην ανάπτυξη και εφαρμογή της στεγαστικής πολιτικής με αντίστοιχους πόρους, νομική κατοχύρωση και αρμοδιότητες. Οι δήμοι θα πρέπει να δημιουργήσουν Ειδικούς Φορείς Κοινωνικής Στέγασης, με στόχο τη σταδιακή συγκρότηση αποθέματος κοινωνικά ενοικιαζόμενων κατοικιών, προσαρμοσμένων στο εισόδημα και στις δυνατότητες των νοικοκυριών. Οι φορείς θα διαχειρίζονται τις κατοικίες και θα τις διαθέτουν με κοινωνικά κριτήρια και με διαφανείς διαδικασίες, που θα διασφαλίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκόμενων μερών. Αφετηρία για αυτή την προσπάθεια αποτελεί η αξιοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος που ανήκει σε δημοτικούς, δημόσιους και κοινωφελείς φορείς.

Ένα παράδειγμα από την Ελλάδα, συνδέεται με το λεγόμενο πιλοτικό πρόγραμμα «Κοινωνικής Στέγασης Ευάλωτων Ομάδων» που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης – με το αστρονομικό ποσό του 1,5 εκ από ένα συνολικό πακέτο 36 δις και μια συνολική δαπάνη για στεγαστικά χρηματοδοτικά προγράμματα που αγγίζει τα 3 δις εφόσον υλοποιηθεί και ο δεύτερος κύκλος επιδοτούμενων δανείων που ανακοινώθηκε πρόσφατα. Το πιλοτικό θα επισκευάσει 100 κατοικίες (70 στην Αθήνα και 30 στη Θεσσαλονίκη) για διάθεση, σε δεύτερο χρόνο, με κοινωνικό ενοίκιο σε ευάλωτες ομάδες. Η εφαρμογή είναι σε εξέλιξη, με διαφορετική στρατηγική στους δύο δήμους. 

Στην Θεσσαλονίκη, επιλέχθηκε να χρηματοδοτηθούν ακίνητα που ανήκουν σε δήμους και ιδρύματα, με προγραμματικές συμφωνίες και συμπράξεις της Αναπτυξιακής Εταιρείας του Δήμου, εντός της οποίας λειτουργεί Φορέας Κοινωνικής Μίσθωσης, με τους ιδιοκτήτες. Η διάρκεια αρχικής παραχώρησης είναι 8 χρόνια και μίσθωμα θα προσδιορίζεται με βάση το τεκμαρτό ενοίκιο (επί της αντικειμενικής) και άλλα κριτήρια, ώστε να είναι προσιτό για τις ομάδες στόχου του προγράμματος. Το μοντέλο μοιάζει να αποκτά την εμπιστοσύνη όλο και περισσότερων φορέων που δέχονται να συνεργαστούν με τον Δήμο (έχει ξεπεραστεί ο αρχικός στόχος των 30 κατοικιών). Η μεγαλύτερη πρόσκληση για την εδραίωση και επέκταση αυτής της προσπάθειας είναι η έλλειψη πόρων για την επισκευή και ενεργειακή αναβάθμιση περισσότερων κατοικιών, καθώς και η απουσία ενός κατάλληλου θεσμικού πλαισίου που θα διασφαλίσει την μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα του μοντέλου. Ίσως, η πρόσφατη αναγνώριση της σημαντικής συμβολής του προγράμματος, να ανοίξει τον δρόμο για μεγαλύτερη δέσμευση και από την πλευρά της κεντρικής κυβέρνησης για το μέλλον. 

2η Πρόταση: Αναγνώριση της παροχής κοινωνικής κατοικίας ως δραστηριότητας με κοινωφελή χαρακτήρα και θεσμοθέτηση της λειτουργίας Κοινωνικών Στεγαστικών Παρόχων, δηλαδή μη-κερδοσκοπικών φορέων και επιχειρήσεων -όπως δημοτικές ή κοινοτικές στεγαστικές εταιρείες, στεγαστικοί σύλλογοι και στεγαστικοί συνεταιρισμοί, που θα αποτελέσουν τον πυλώνα διαμόρφωσης ενός Ενοικιαζόμενου Κοινωνικού Τομέα ³. Οι φορείς αυτοί θα μπορούν να αναλάβουν το σύνολο των εργασιών που απαιτούνται για την παραγωγή/επισκευή ή/και την διαχείριση κοινωνικά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Θα αποτελέσουν τους προνομιακούς συνεργάτες/συμπράτοντες φορείς για την εφαρμογή της στεγαστικής πολιτικής, μέσα από Συμπράξεις Δημόσιου-Δημοσίου ή Δημόσιου-Κοινωνικού/Συνεταιριστικού τομέα. Για παράδειγμα, θα αντικαταστήσουν στον υπό διαμόρφωση μηχανισμό της “Κοινωνικής Αντιπαροχής” – μια σύμπραξη δημοσίου-ιδιωτικού (ΣΔΙΤ) για παραγωγή κατοικίας σε δημόσια γη- τους ιδιώτες εργολάβους και επενδυτές που προβλέπει σήμερα ο νόμος. Η κατοικία που θα παράγεται με δημόσια στήριξη σε δημόσια κτίρια ή γη θα παραμένει εκτός αγοράς, και θα τιμολογείται με βάση το πραγματικό κόστος χωρίς εξαγωγή κέρδους διασφαλίζοντας ότι παραμείνει οικονομικά προσιτή και προσβάσιμη για χαμηλά εισοδήματα και ευάλωτες ομάδες σε βάθος χρονου. 

Ένα πετυχημένο παράδειγμα από τη Βαρκελώνη είναι η πολιτική σύμπραξης του Δήμου με τον συνεταιριστικό τομέα για την ανάπτυξη μιας νέας γενιάς στεγαστικών συνεταιρισμών σε δημοτικά ή αγορασμένα ακίνητα. Από την πιλοτική φάση που ξεκίνησε το 2018 στηρίζοντας δύο εγχειρήματα που είχαν ξεκινήσει από-τα-κάτω, από ομάδες πολιτών και κινήματα, έχουν ήδη κατασκευαστεί ή είναι υπό κατασκευή πάνω από 1000 κατοικίες. Μάλιστα για πιο πρόσφατα εγχειρήματα, ο Δήμος εξασφάλισε την χρηματοδότηση του 50% του κόστους παραγωγής από το Ταμείο Ανάκαμψης, μειώνοντας σημαντικά την οικονομική προσπάθεια και συμμετοχή των μελών. 

Η συνεταιριστική κατοικία αποτελεί μόλις ένα μικρό μέρος της συνολικής παραγωγής κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, που πραγματοποιείται μέσω μιας βεντάλιας διαφορετικών μηχανισμών και παρεμβάσεων, όμως όπως συχνά ανέφερουν οι εκπρόσωποι του δήμου, αποτελεί το «διαμάντι στο στέμμα» της στεγαστικής πολιτικής και ένα στρατηγικός στόχος, γιατί ανοίγει νέους ορίζοντες για δημοκρατική, συμμετοχική και συμπεριληπτική στέγαση. Όλο και περισσότεροι δήμοι αναγνωρίζουν την σημασία αυτών των δημοτικών-συνεταιριστικών συμπράξεων και δικτυώνονται για να ανταλλάξουν τεχνογνωσία και να διεκδικήσουν αναγνώριση, πόρους και θεσμικά εργαλεία.

Δεν υπάρχει χώρος για πολλές λεπτομέρειες εδώ. Τα παραπάνω αποτελούν ερεθίσματα, ως συμβολή στην ουσιαστική συζήτηση που πρέπει να ξεκινήσει, ώστε να φανταστούμε και να διατυπώσουμε συλλογικά συγκεκριμένες προτάσεις και αιτήματα για το πως θα μπορούσε να διαμορφωθεί μια διαφορετική -πιο δίκαιη και δημοκρατική- στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα.