Το Airbnb και το μέλλον της στέγασης στην Ελλάδα

Δημήτρης Μπαλαμπανίδης
Διδάκτωρ Αστικής Κοινωνικής Γεωγραφίας & Ερευνητής, Τμήμα Γεωγραφίας, Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο

Εύα Παπατζανή
Υποψήφια Διδάκτωρ Αστικών Σπουδών & Ερευνήτρια, Τομέας Πολεοδομίας-Χωροταξίας, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο

Η ευρέως γνωστή και διαδεδομένη πια πρακτική της βραχυχρόνιας (Airbnb) μίσθωσης ακινήτων ξεκίνησε ως μία ιδέα δύο νεαρών συγκατοίκων σε ένα μικρό και ακριβό διαμέρισμα του Σαν Φρανσίσκο το 2007, όταν αυτοί αποφάσισαν να μοιράζονται τον οικιακό τους χώρο για μικρά χρονικά διαστήματα, μισθώνοντας σε επισκέπτες ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου και προσφέροντάς τους ένα πρόχειρο πρωινό (από όπου και το ακρωνύμιο AirBnB: Air Bed and Breakfast), προκειμένου να συμπληρώνουν το μηνιαίο τους εισόδημα.

Η αρχική ιδέα των δύο νεαρών συγκατοίκων εξελίχθηκε γρήγορα σε εταιρεία που, με όχημα μια ψηφιακή πλατφόρμα, έχει πλέον αναδειχθεί σε παγκόσμιο κολοσσό. Μέχρι τα μέσα του 2021, οι καταχωρήσεις Airbnb ακινήτων στην πλατφόρμα της εταιρείας ξεπέρασαν τα 5,6 εκατομμύρια, σε περισσότερες από 100.000 πόλεις του κόσμου, με πάνω από τέσσερα εκατομμύρια Airbnb οικοδεσπότες/οικοδέσποινες και περισσότερες από ένα δισεκατομμύριο αφίξεις Airbnb επισκεπτών/επισκεπτριών.

Οι μεταμορφώσεις του Airbnb

Πέρα όμως από τη μεγέθυνση της εταιρείας, από το 2007 μέχρι σήμερα, το Airbnb έχει υποστεί τρεις βασικές μεταμορφώσεις. Πρώτον, έχει απομακρυνθεί σημαντικά από το πνεύμα του «διαμοιρασμού», με τη συντριπτική πλειοψηφία των Airbnb ιδιοκτητών να μισθώνουν ολόκληρα ακίνητα χωρίς να διαμένουν και οι ίδιοι σε αυτά, εξέλιξη που δεν αποτυπώνεται στον κυρίαρχο δημόσιο λόγο και στη σχετική νομοθετική παρέμβαση.

Έχουμε να κάνουμε σήμερα με μία σαφώς τουριστική δραστηριότητα που αναπτύσσεται στο πλαίσιο του σύγχρονου «καπιταλισμού πλατφόρμα» (και όχι στο πλαίσιο μίας «οικονομίας του διαμοιρασμού») που συνδέει ψηφιακά παρόχους και χρήστες και εμπορευματοποιεί πλήρως μία σειρά πόρων και αγαθών, μεταξύ των οποίων και τα οικιστικά ακίνητα.

Δεύτερον, η διάδοση της Airbnb δραστηριότητας έχει δημιουργήσει την ανάγκη για παροχή όλο και περισσότερο «επαγγελματοποιημένων» υπηρεσιών. Πολύ πέρα από ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου και ένα πρόχειρο πρωινό, η Airbnb (τουριστική) διαμονή περιλαμβάνει υπηρεσίες και ακίνητα όλο και υψηλότερων προδιαγραφών, διαμορφώνοντας έτσι μία παγκόσμια τάση «επαγγελματοποίησης» (professionalization) της δραστηριότητας.

Τρίτον, και σε συνδυασμό με τα παραπάνω, η Airbnb δραστηριότητα έχει εξελιχθεί σήμερα από μία πρόχειρη, ατομική και κοινωνικά διάχυτη πρακτική σε μία κερδοφόρα, απολύτως οργανωμένη και διαρκώς πιο συγκεντροποιημένη αγορά. Όλο και περισσότεροι μικροί Airbnb ιδιοκτήτες εκτοπίζονται από την Airbnb αγορά και τη θέση τους παίρνουν μεγάλες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που συγκεντρώνουν, στο πλαίσιο μίας μεγάλης ευκαιρίας κερδοσκοπίας επί της ακίνητης περιουσίας, όλο και περισσότερα ακίνητα στην κατοχή ή υπό τη διαχείρισή τους.

Η εντυπωσιακή άνοδος της πλατφόρμας στην Ελλάδα

Στην περίπτωση της Ελλάδας, όπως και στον υπόλοιπο κόσμο, η πρακτική της Airbnb μίσθωσης ακινήτων διαδόθηκε με εντυπωσιακούς ρυθμούς, ξεκινώντας από μόλις 132 διαθέσιμα Airbnb ακίνητα το 2010 και ξεπερνώντας τις 125.000 πριν το ξέσπασμα της πανδημίας.

Γράφημα 1. Αριθμός ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, Ελλάδα, 2010-2018 (α’ εξάμηνο) ¹.

Βέβαια, τα διαθέσιμα Airbnb ακίνητα δεν είναι γεωγραφικά ομοιόμορφα κατανεμημένα αλλά συγκεντρώνονται πρωτίστως στις περιοχές με αυξημένη τουριστική ζήτηση και ασκούν εκεί σοβαρές πιέσεις. Μεταξύ των περιφερειών της χώρας, τις μεγαλύτερες πιέσεις δέχονται η Αττική, το Νότιο Αιγαίο και η Κρήτη, συγκεντρώνοντας συνολικά περισσότερο από το 60% των Airbnb ακινήτων πανελλαδικά. Ειδικά στην περιφέρεια Αττικής, κατά το αναμενόμενο, περισσότερα από τα μισά Airbnb ακίνητα εντοπίζονται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών και ιδιαίτερα στον κεντρικό Δήμο Αθηναίων. Ενώ το καλοκαίρι του 2015 τα καταχωρημένα Airbnb ακίνητα περιορίζονταν στις 2.000, το 2017 ξεπέρασαν τις 5.000, το 2018 τις 9.000 και το 2020 τις 11.000. Σημαντικά υψηλές συγκεντρώσεις παρατηρούνται και στο Νότιο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική, κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, από το Παλαιό Φάληρο μέχρι το Σούνιο και από το Σούνιο μέχρι τη Ραφήνα.

Οι “χρυσές” γειτονιές της Αθήνας

Εστιάζοντας στον Δήμο Αθηναίων, βασικό χαρακτηριστικό του Airbnb φαινομένου αποτελεί η γεωγραφικά και κοινωνικά άνιση ανάπτυξή του. Οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων εντοπίζονται στις πιο κεντρικές, προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, κυρίως γύρω από την Ακρόπολη (στο Κουκάκι και στου Μακρυγιάννη, στην Πλάκα, στο Θησείο και στο Μοναστηράκι) και γύρω από τον Λυκαβηττό (στο Κολωνάκι και στο Σύνταγμα, στα Εξάρχεια και στο Μουσείο).

Χάρτης: Γεωγραφική κατανομή των καταχωρημένων ακινήτων στην πλατφόρμα της Airbnb, Δήμος Αθηναίων, 2018 ²

Οι περιοχές με τις υψηλότερες συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων είναι παράλληλα περιοχές που κατοικούνται κυρίως από υψηλά εισοδήματα, περιοχές στις οποίες οι Airbnb οικοδεσπότες μπορούν να πετύχουν και τα υψηλότερα έσοδα από την Airbnb δραστηριότητα (χάρη στην κεντρική θέση, την προσβασιμότητα και την ελκυστικότητα των εν λόγω περιοχών αλλά και χάρη στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων. Στις εν λόγω περιοχές, η μέση τιμή μίσθωσης ανά διανυκτέρευση ξεπερνάει τα 80 ευρώ, τη στιγμή που στις πιο απομακρυσμένες από το κέντρο περιοχές και ειδικά στις λαϊκότερες περιοχές βόρεια της Ομόνοιας η μέση τιμή μίσθωσης ανά διανυκτέρευση είναι μικρότερη από 40 ευρώ.

Εικονογραφείται έτσι μία βασική κοινωνική διάσταση του φαινομένου Airbnb, που για κάποιους κομίζει ένα απαραίτητο πρόσθετο εισόδημα (ζωτικής σημασίας εν μέσω κρίσης), ενώ για άλλους ανοίγει ένα νέο πολλά υποσχόμενο πεδίο κερδοφορίας και άρα πολλαπλασιασμού του πλούτου τους.

Οι hosts γίνονται “pro”

Με το πέρασμα των χρόνων, η κοινωνικά άνιση ανάπτυξη του Airbnb φαινομένου οξύνεται όλο και περισσότερο υπέρ των τελευταίων (αυτών που διαθέτουν μεγάλη ακίνητη περιουσία και αποσπούν από το Airbnb τα μεγαλύτερα κέρδη), με τα Airbnb ακίνητα να συγκεντρώνονται σε όλο και λιγότερα χέρια. Οι οικοδεσπότες που καταχωρούν στην πλατφόρμα περισσότερα από δύο ακίνητα αυξάνονται διαρκώς (αγγίζοντας πια το 62,5%), ενώ ταυτόχρονα δραστηριοποιούνται στην Airbnb αγορά όλο και περισσότερες εταιρείες διαχείρισης, που φτάνουν να συγκεντρώνουν δεκάδες ακίνητα (διαθέτοντας μέχρι και χαρτοφυλάκια των 160 ακινήτων).

Εντωμεταξύ, οι υπηρεσίες που προσφέρονται, ειδικά από τους «μεγάλους οικοδεσπότες», προσιδιάζουν όλο και περισσότερο σε αυτές που προσφέρουν έμπειρα και οργανωμένα τουριστικά καταλύματα (βλ. μεταφορά από και προς το αεροδρόμιο, παροχή γευμάτων, οργάνωση ξεναγήσεων κ.ά.), στο πλαίσιο της διεθνούς τάσης «επαγγελματοποίησης» της Airbnb δραστηριότητας.

Τέλος, και στην Αθήνα, το Airbnb απομακρύνεται σχεδόν ολοκληρωτικά από τη λειτουργία του ως μίας «οικονομίας του διαμοιρασμού».

Η συντριπτική πλειοψηφία των Airbnb ακινήτων (87%) μισθώνονται ως ολόκληρα διαμερίσματα και όχι ως οικιακοί χώροι που ο οικοδεσπότης/οικοδέσποινα πραγματικά μοιράζεται για λίγες ημέρες με τον επισκέπτη/επισκέπτριά του.

Πώς το Airbnb ανεβάζει τα ενοίκια μιας πόλης;

Πέρα από τα βασικά χαρακτηριστικά του Airbnb φαινομένου, όπως αυτά αναφέρθηκαν παραπάνω και χωρίς να διαφέρουν σημαντικά ανάμεσα στην Αθήνα και άλλες πόλεις του κόσμου, τη δημόσια συζήτηση απασχολούν συχνά και οι πολλαπλές επιπτώσεις του, με πιο κοινώς αναγνωρισμένη την αυξητική πίεση που ασκεί στις τιμές των ενοικίων ειδικά και των ακινήτων συνολικότερα.

Μέσω της διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ένα σημαντικό τμήμα του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος αποσύρεται από την (συμβατική) αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης καθώς οικιστικά ακίνητα (επιμέρους διαμερίσματα ή και ολόκληρα κτίρια) που χρησιμοποιούνταν προηγουμένως για μόνιμη κατοικία εισέρχονται πλέον μαζικά στην Airbnb αγορά εξυπηρετώντας τουρίστες ή άλλους προσωρινούς επισκέπτες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των διαθέσιμων προς μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή ή ακόμα χειρότερα αυξάνεται, με συνέπεια να συρρικνώνεται όλο και περισσότερο η δυνατότητα κάλυψης (και σε προσιτές τιμές) των στεγαστικών αναγκών μεγάλου τμήματος του μόνιμου πληθυσμού.

Ενδεικτικά, στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, από το 2016 έως το 2018 (μέχρι δηλαδή το ξέσπασμα της πανδημίας), οι τιμές των ενοικίων σημείωσαν αύξηση της τάξης του 29,8% ενώ σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιεύματα, το 2021 καταγράφεται ξανά στις κεντρικές περιοχές ετήσια αύξηση κατά 11,6%.

Σε αναζήτηση διαθέσιμης και προσιτής στέγης, ένας σημαντικός αριθμός ενοικιαστών εκτοπίζεται από τη γειτονιά τους, μεταβαίνοντας συνήθως σε πιο απομακρυσμένες από το κέντρο περιοχές. Επιπλέον, ένας σημαντικός αριθμός αναγκαστικά μετακινούμενων εργαζόμενων (όπως αναπληρωτές εκπαιδευτικοί και γιατροί) αλλά και ένας σημαντικός αριθμός νέων (όπως φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι και νέοι άνεργοι) αδυνατούν να βρουν προσιτή στέγη και οδηγούνται συχνά σε λύσεις όπως η μίσθωση ακατάλληλων ή/και προσωρινών καταλυμάτων (π.χ. δωματίων σε ταράτσες πολυκατοικιών, δωματίων σε ξενοδοχεία κ.ά.), οι πολυπληθείς συγκατοικήσεις ή η επιστροφή στη γονεϊκή εστία.

Χρειάζεται εδώ να επισημανθεί ότι το Airbnb δεν αποτελεί βέβαια μοναδικό παράγοντα για τις αυξητικές πιέσεις που ασκούνται σήμερα στις τιμές ενοικίων και ακινήτων. Οι πιέσεις αυτές γίνονται όλο και εντονότερες εξαιτίας επιπλέον παράλληλων τάσεων που αναπτύσσονται στην αγορά ακινήτων, η οποία μετασχηματίζεται μέσα από εξελίξεις όπως οι επενδύσεις στο πλαίσιο του προγράμματος «Golden Visa» ή οι νομοθετικές πρωτοβουλίες για την προσέλκυση των λεγόμενων «ψηφιακών νομάδων» (digital nomads).

Τέτοιου είδους εξελίξεις διαμορφώνουν ένα νέο πεδίο υποσχόμενης κερδοφορίας στην αγορά της βραχυχρόνιας και της μεσοπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων, πεδίο στο οποίο διαφαίνονται ήδη ιδιαίτερα μεγάλες για τα ελληνικά δεδομένα μεταλλαγές και σχεδιασμοί. Οι τρέχουσες εξελίξεις και οι διαφαινόμενες τάσεις εκτιμάται ότι θα δυσκολέψουν ακόμα περισσότερο την πρόσβαση στην ενοικιαζόμενη κατοικία, για μεγάλα τμήματα του μόνιμου πληθυσμού και ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και στα υψηλής τουριστικής ζήτησης νησιά.

Η «τουριστικοποίηση» στις γειτονιές

Πέρα από τις επιπτώσεις στον τομέα της στέγασης, ας σημειωθεί ότι οι επιπτώσεις του Airbnb αφορούν και συνολικότερα το χώρο της πόλης και την καθημερινή ζωή.

Κεντρικές περιοχές της Αθήνας μετασχηματίζονται βίαια, μέσα από γρήγορες και ριζικές αλλαγές στις τοπικές δραστηριότητες και υπηρεσίες, που απευθύνονται συχνά κυρίως σε τουρίστες και άλλους επισκέπτες παρά στους μόνιμους κατοίκους.

Χαρακτηριστική εξέλιξη, ειδικά σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, αποτελεί η επέλαση από καταστήματα εστίασης και αναψυχής, με κίνδυνο τη μετατροπή των εν λόγω περιοχών σε μονολειτουργικές ζώνες, ελκυστικές κυρίως στους τουρίστες και τους κάθε λογής επισκέπτες. Πρόκειται για εξελίξεις και κινδύνους που δεν αποτελούν βέβαια ιδιαιτερότητα της Αθήνας αλλά κοινή εμπειρία σε διεθνές επίπεδο και περιγράφονται στη σχετική βιβλιογραφία με τους όρους «τουριστικοποίηση» και «τουριστικός εξευγενισμός».

Ήρθε το τέλος του Airbnb λόγω πανδημίας;

Με το ξέσπασμα της πανδημίας COVID-19 και την επακόλουθη παγκόσμια παύση του τουρισμού, πολλοί βιάστηκαν να θεωρήσουν πως το φαινόμενο Airbnb έφτασε στο τέλος του και οι παραπάνω κίνδυνοι αποφεύχθηκαν οριστικά. Είναι γεγονός ότι κατά την πρώτη μεγάλη περίοδο καραντίνας, οι κρατήσεις Airbnb ακινήτων μειώθηκαν δραματικά αλλά, ήδη από την άρση των απαγορεύσεων ως προς τις διεθνείς μετακινήσεις το καλοκαίρι του 2020, ξεκίνησαν να ανακάμπτουν σημαντικά.

Πέρα όμως από την ανάκαμψή του με όρους ποσοτικούς, το Airbnb παρουσίασε και ισχυρά ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αποδείχτηκε ανθεκτικό, ευέλικτο και ελκυστικό, καθώς τα Airbnb ακίνητα κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, στη νέα ζήτηση των επισκεπτών για «ασφαλείς» χώρους φιλοξενίας σε «ασφαλείς» τουριστικούς προορισμούς.

Περιοχές της χώρας (όπως η Λάρισα, η Νότια Κυνουρία και η Πάργα) εμφανίστηκαν για πρώτη φορά στις λίστες των δημοφιλέστερων τουριστικών προορισμών, χάρη στη διαθεσιμότητα αυτόνομων Airbnb καταλυμάτων.

Σε παγκόσμια κλίμακα, μετά από δύο περίπου χρόνια πανδημίας, η εταιρεία Airbnb διανύει την πιο πετυχημένη της περίοδο. Για την ακρίβεια, στην έκθεση που δημοσίευσε για τα οικονομικά μεγέθη της κατά το τρίτο τρίμηνο του 2021, ανακοίνωσε τα υψηλότερα έσοδα στην ιστορία της: τα καθαρά της έσοδα για το μέχρι στιγμής πιο κερδοφόρο τρίμηνο έφτασαν τα 834 εκατομμύρια δολάρια, 280% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2020 και 213% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019.

Προσαρμογή στη νέα εποχή της τηλεργασίας

Παράλληλα με τις παραπάνω εξελίξεις, και μέσα από νέες συνθήκες που δημιούργησε η πανδημία (όπως η διάδοση της τηλεργασίας), η Airbnb αγορά άρχισε να επεκτείνεται, περιλαμβάνοντας πια και τις λεγόμενες «μεσοπρόθεσμες μισθώσεις». Ο νέος αυτός τύπος μίσθωσης συνδέεται μεταξύ άλλων με την εξελισσόμενη «απεδαφικοποίηση» της εργασίας και τη σύγχρονη ψηφιακότητα, με βασικά υποκείμενα τους «ψηφιακούς νομάδες» που μπορούν να ζουν και να εργάζονται κατά διαστήματα σε οποιοδήποτε σημείο του πλανήτη με μοναδικό απαραίτητο εξοπλισμό το laptop τους και μία αξιόπιστη σύνδεση internet.

Με τη διάδοση της εξ αποστάσεως εργασίας, σε όλο και περισσότερους τομείς που δεν σχετίζονται πάντα άμεσα με τις νέες τεχνολογίες, διαπιστώνεται ήδη και αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, ειδικά σε πόλεις της Νότιας Ευρώπης, όπου το κλίμα είναι ελκυστικό και το κόστος ζωής παραμένει ακόμα σχετικά χαμηλό.

Ειδικά στην Αθήνα, μία τέτοια εξέλιξη μοιάζει εξαιρετικά πιθανή, μέσα από τη σταδιακή μετατροπή της σε city break τουριστικό προορισμό και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι διαθέτει κιόλας τις απαραίτητες υποδομές, όπως κατάλληλα διαμορφωμένα και επιπλωμένα διαμερίσματα, οικοδεσπότες με εμπειρία και υψηλές δεξιότητες, ψηφιακές υποδομές για τηλεργασία και έναν σημαντικό και αυξανόμενο αριθμό co-working spaces.

Η εταιρεία Airbnb όχι μόνο δεν έκλεισε τους κύκλους εργασίας της αλλά αφουγκράζεται προσεκτικά (και διαμορφώνει παράλληλα) τις σύγχρονες εξελίξεις στον τομέα της αξιοποίησης και μίσθωσης ακινήτων, συχνά με πολύ γρηγορότερους ρυθμούς από αυτούς με τους οποίους εξελίσσεται η θεωρητική κατανόηση του φαινομένου Airbnb, η ανάλυση των επιπτώσεών του και οι διάφορες προσπάθειες αντιμετώπισής τους.

Η θεσμική ρύθμιση και το δικαίωμα στην κατοικία

Στο στεγαστικό τοπίο που φαίνεται να διαμορφώνεται σήμερα, με τη δυνατότητα πρόσβασης σε αξιοπρεπή και προσιτή κατοικία να διακυβεύεται για όλο και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού, η ανάγκη θεσμικής ρύθμισης του Airbnb φαινομένου κρίνεται πιο επιτακτική από ποτέ.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, και ενώ η εταιρεία Airbnb συνεχίζει να επιχειρηματολογεί ενάντια στη ρύθμιση της Airbnb αγοράς, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανέλαβε την πρωτοβουλία να διοργανώσει ανοιχτή διαβούλευση με θέμα τη θεσμική ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και με στόχο ένα «βιώσιμο τουριστικό οικοσύστημα» και «βιώσιμες λύσεις ειδικά για τις πόλεις».

Εν τω μεταξύ, πλήθος πόλεων και χωρών του κόσμου έχουν ήδη λάβει πολύ επεξεργασμένα, και συχνά χωρικά προσδιορισμένα, μέτρα για τη ρύθμιση του Airbnb φαινομένου προς όφελος της ποιότητας ζωής των μόνιμων κατοίκων και, πιο συγκεκριμένα, προς υπεράσπιση του δικαιώματος όλων σε αξιοπρεπή και προσιτή κατοικία.

Η ανάγκη για την υπεράσπιση του δικαιώματος στην κατοικία εμφανίζεται επιτακτική και στην Ελλάδα, μέσα (και) από την ενίσχυση του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου σχετικά με τη ρύθμιση του Airbnb, που περιορίζεται σε οριζόντια μέτρα φοροεισπρακτικού χαρακτήρα (πιο απλά, στη φορολόγηση των εσόδων από την Airbnb δραστηριότητα και μόνο) και, ως εκ τούτου, αδυνατεί (ή αποφεύγει ηθελημένα) να έρθει αντιμέτωπο με τις πολλαπλές επιπτώσεις του.

Σημειώσεις