Ακτινογραφώντας το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa

Τον Σεπτέμβριο η κυβέρνηση εξήγγειλε το σχέδιο της για τη στέγαση. Ανάμεσα στα κυβερνητικά μέτρα συμπεριλήφθηκε η αύξηση του ορίου επένδυσης για χορήγηση άδειας Golden Visa από 250.000 σε 500.000 ευρώ. Είναι ένα μέτρο, που όπως αναφέρθηκε, αποσκοπεί στην αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων για Έλληνες.

Το πρόγραμμα Golden Visa εγκαινιάστηκε στην Ελλάδα το 2014. Προέβλεπε τη χορήγηση πενταετούς άδειας διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών, υπό την προϋπόθεση ότι θα αγοράσουν ακίνητη περιουσία ύψους τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Η άδεια διαμονής παρέχεται στον/στην επενδυτή/-τρια και στα μέλη της οικογένειάς του/της και συνεπάγεται τη δυνατότητα ελεύθερης μετακίνησης εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της ζώνης Σένγκεν. Μετά το πέρας της πενταετίας, δίνεται η δυνατότητα στους επενδυτές να ανανεώσουν την άδεια.

Πενταετής άδεια διαμονής παρέχεται επίσης σε πολίτες τρίτων χωρών για επενδυτική δραστηριότητα που «θα έχει θετικές επιπτώσεις στην εθνική ανάπτυξη και οικονομία». Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει η δυνατότητα εισόδου και διαμονής στη χώρα 10 ατόμων συμπεριλαμβανομένων των επενδυτών. Τέλος, δικαιούχοι του προγράμματος Golden Visa είναι όσοι και όσες «πραγματοποιήσουν άυλη επένδυση στην Ελλάδα σε συγκεκριμένες μορφές τίτλων ή τραπεζική κατάθεση που υπερβαίνει σε αξία τα €400.000, είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε μέσω νομικών οντοτήτων».

Τα “χρυσά προγράμματα” δεν αποτελούν ελληνική πρωτοτυπία. Παρόμοια προγράμματα στην Ευρώπη παρέχουν άδειες διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του ΄90. Η Μεγάλη Βρετανία ήταν η πρώτη χώρα που εισήγαγε το πρόγραμμα Golden Visa στην Ευρώπη, ήδη από το 1994.

Σε επιστημονικό άρθρο που δημοσίευσαν το 2021 οι Kristin Surak και Yusuke Tsuzuki από τα πανεπιστήμια London School of Economics και Harvard, επισημαίνουν ότι τα προγράμματα Golden Visa που εξασφαλίζουν άδεια διαμονής λανσάρονται συνήθως σε περιόδους οικονομικής ύφεσης. Η πολιτική τοποθέτηση των κυβερνήσεων που τα εφαρμόζουν μπορεί να είναι είτε αριστερή είτε δεξιά, ενώ οι ερευνητές παρατηρούν ότι τα αντιπολιτευόμενα κόμματα δεν προχωρούν στην διακοπή αυτών των προγραμμάτων όταν ανέλθουν στην εξουσία.

Από την πλευρά τους, οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για τα “χρυσά προγράμματα”, φαίνεται να επιλέγουν τη χώρα περισσότερο με τουριστικά κριτήρια και όχι βάσει δεικτών για το επίπεδο της εκπαίδευσης, του συστήματος υγείας, της ατμοσφαιρικής ρύπανσης κτλ. Αυτό καταδεικνύει, ότι οι επενδυτές και επενδύτριες αντιλαμβάνονται περισσότερο τους εαυτούς τους ως τουρίστες που ταξιδεύουν συχνά για επαγγελματικούς σκοπούς και για λόγους αναψυχής.

Από την Ελλάδα το 20% των αιτήσεων για Golden Visa στην ΕΕ

Σήμερα, αντίστοιχα προγράμματα προσελκύουν επενδυτές σε Ισπανία, Μάλτα, Πορτογαλία, Λετονία, Βουλγαρία, Κύπρο κα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κυβερνήσεις των χωρών δεν παρέχουν απλώς άδεια διαμονής αλλά υπηκοότητα, εγείροντας το πολιτικό και ηθικό ερώτημα εάν η ιθαγένεια πρέπει να αποτελεί ένα εξαγοράσιμο προϊόν. Η Ελλάδα για την ώρα δεν παρέχει ελληνικά διαβατήρια μέσω του προγράμματος Golden Visa.

Μέχρι πρότινος, η Ελλάδα παρείχε μία από τις φθηνότερες χρυσές βίζες στην Ευρώπη. Αυτό, μεταξύ άλλων, αποτέλεσε έναν από τους βασικούς λόγους που η χώρα δεχόταν τις περισσότερες αιτήσεις από επενδυτές στην Ευρώπη. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έρευνα των Surak-Tzusuki, μέχρι και το 2019 η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Λετονία και η Ελλάδα αθροιστικά ήταν υπεύθυνες για το 70% των εγκεκριμένων αιτήσεων, ενώ τα προγράμματά τους απέφεραν το 60% των εσόδων από προγράμματα Golden Visa σε όλη την Ευρώπη.

Ειδικότερα η Ελλάδα μέσα σε πέντε χρόνια εφαρμογής του προγράμματος (2014-2019), ενέκρινε το 20% των αιτήσεων για Golden Visa στην Ευρωπαϊκή Ένωση και έφερε το 10% των συνολικών εσόδων από αντίστοιχα προγράμματα.

Στην έρευνά τους οι Surak-Tzusuki υπολογίζουν ότι από το 2014 τα “χρυσά προγράμματα” αποφέρουν κατά μέσο όρο 3 δισ. ευρώ στην Ευρωπαϊκή Ένωση ετησίως. Ενδιαφέρον έχει η περίπτωση της Μεγάλης Βρετανίας. Το υψηλό όριο ελάχιστης επένδυσης, μπορεί να απέτρεψε πολλούς επενδυτές να αιτηθούν Golden Visa, ωστόσο τα έσοδα της είναι με διαφορά τα μεγαλύτερα σε όλη την Ευρώπη.

Αγορά ακινήτων: Η ξεχωριστή περίπτωση της Ελλάδας

Παρότι τα προγράμματα Golden Visa δεν φαίνεται να επηρεάζουν σημαντικά την αγορά ακινήτων στις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης, οι Surak-Tzusuki κάνουν ειδική μνεία για την περίπτωση της Ελλάδας. Χαρακτηριστικά αναφέρουν ότι «το ελληνικό πρόγραμμα παρουσιάζει μία εμφανώς διαφορετική ιστορία σε συγκριση με τις άλλες περιπτώσεις».

Μόνο το 2018, εξηγούν, το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa απέφερε έσοδα τουλάχιστον 470 εκατομμύριων. Το νούμερο αυτό δεν θα είχε από μόνο του μεγάλη αξία αν δεν αποτελούσε σημαντικό ποσοστό των συνολικών συναλλαγών της αγοράς ακινήτων στη χωρα. Συγκεκριμένα υπολογίζεται ότι το ίδιο έτος τα έσοδα της αγοράς ακινήτων ανήλθαν στα 1,3 δισεκατομμύρια, εκ των οποίων τα 655 εκατομμύρια προέκυψαν από ξένους επενδυτές. Ποσοστιαία αυτό σημαίνει ότι το πρόγραμμα Golden Visa απέφερε το 36% των εσόδων στην εγχώρια αγορά ακινήτων και το 72% των ξένων επενδύσεων στον συγκεκριμένο κλάδο.

Οι Surak-Tzusuki έγραφαν τότε ότι τα παραπάνω ευρήματα χρήζουν περαιτέρω έρευνας για να διερευνηθεί κατά πόσο οι επενδύσεις αυτές αποσταθεροποιούν την αγορά και περιορίζουν την πρόσβαση στην κατοικία στους ντόπιους λόγω της αύξησης των τιμών.

Σε κάθε περίπτωση όμως τα παραπάνω στοιχεία είναι ενδεικτικά μίας πραγματικότητας. Το γεγονός ότι πάνω από το 1/3 των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα οφείλεται στις συναλλαγές που γίνονται για Golden Visa, δείχνει έναν πολύ σημαντικό βαθμό εξάρτησης των πρώτων στην επενδυτική αυτή λογική. Εύκολα θα μπορούσαμε να καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι οι επενδύσεις για Golden Visa είναι καθοριστικές στις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων και στην αύξηση των τιμών των τελευταίων που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια.

H ανησυχία για την Ελλάδα και για αντίστοιχες περιπτώσεις έχει εκφραστεί και σε μελέτη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου που δημοσιεύτηκε το 2021. Στην έκθεση διαβάζει κανείς πως «η κατάσταση στην Ελλάδα δείχνει ότι τα προγράμματα για τη “μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή” επιδρούν στην αγορά ακινήτων, το οποίο πιθανώς επηρεάζει την πρόσβαση στη στέγη σε μικρές χώρες κι αγορές».

Ανάλυση 300 συμβολαίων Golden Visa στο κέντρο της Αθήνας μεταξύ μεσιτικών εταιρειών και κινέζων επενδυτών/-τριών το διάστημα 2017-2019, έδειξε ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων αγοράστηκε σε διπλάσια και τριπλάσια τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική αξία. Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι ακίνητα αντικειμενικής αξίας 50,000 και 100,000 ευρώ αγοράστηκαν από κινέζους επενδυτές/-τριες πολύ ακριβότερα, προκειμένου να «πιάσουν» το κατώφλι των 250,000 ευρώ, πιθανότατα ασκώντας αυξητικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων.

2019, το χρυσό έτος τoυ ελληνικού προγράμματος Golden Visa

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι αγοραπωλησίες ακινήτων στην Ελλάδα αλλά και στην Αθήνα σημείωσαν ρεκόρ το 2005, ένα χρόνο μετά τη διοργάνωση των Ολυμπιακών αγώνων στη χώρα. Καταγράφηκαν περισσότερες από 215.000 αγοραπωλησίες ακινήτων σε όλη την επικράτεια και σχεδόν 69.000 στην πρωτεύουσα.

Οι αγοραπωλησίες ακινήτων μειώθηκαν αισθητά τα χρόνια που ακολούθησαν, μία τάση που έγινε ιδιαίτερα εμφανής από το 2008 κι έπειτα, την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Η ανοδική πορεία ξεκίνησε πάλι το 2014 και διήρκησε μέχρι το 2019. Φαίνεται ότι το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa που λανσαρίστηκε το 2014 λειτούργησε τονωτικά στην αγορά ακινήτων, τουλάχιστον μέχρι την πανδημία του κορονοϊού.

Τα παραπάνω στοιχεία συνδυαστικά με το γράφημα που ακολουθεί δίνει μία καθαρή πλέον εικόνα για τις εξελίξεις που έλαβαν χώρα την πενταετία 2014-2019 στην αγορά ακινήτων. Η ανοδική πορεία των αγοραπωλησιών συνδυάστηκε με μία εκρηκτική αύξηση των τιμών των ακινήτων. Την ίδια ώρα, η πορεία των στεγαστικών δανείων παραμένει σταθερά αρνητική από το 2010 κι έπειτα. Το στοιχείο αυτό, σύμφωνα με έκθεση της Alpha Bank, καταδεικνύει ότι η ανακάμψη την περίοδο εκείνη συντελέστηκε χωρίς τραπεζικό δανεισμό (credit-less recovery) και άρα συνδέεται την προσέλκυση ξένων άμεσων επενδύσεων (FDI).

Την ίδια τάση επιβεβαίωσε και η ετήσια έκθεση ¹ της Delfi Partners, η οποία χαρακτήρισε την ανάκαμψη «εξωγενή»,² όπως αναφέρεται και στο κείμενο του Άλκη Καφετζή «Το μεταβαλλόμενο τοπίο της στέγασης στην Ελλάδα και η “Generation Rent”». Αντίστοιχα οι ερευνητές Μαλούτας, Σιατίτσα, Μπαλαμπανίδης εκτιμούν πώς «το 75% των νέων συναλλαγών στην υποτιμημένη αγορά κατοικίας της Ελλάδας γίνονται πλέον από ξένους αγοραστές».

Η αξία της κατοικίας, ο τραπεζικός δανεισμός, οι επενδύσεις στην κατοικία και η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα, 2009-2019

Ωστόσο, πρόσφατα δημοσιεύματα στον εγχώριο Τύπο αναφέρουν πως ο κορονοϊός αποτέλεσε την «ταφόπλακα» του προγράμματος. Ενδεικτικά, το 2020 σημειώθηκε πτώση  -73.47% στις νέες άδειες διαμονής σε σχέση με το 2019, την φαινομενικά καλύτερη χρονιά του προγράμματος (3.535).

Το προφίλ των επενδυτών

Τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου δείχνουν ότι μέχρι και το τέλος του 2021, η Ελλάδα συνολικά είχε εγκρίνει 9.619 άδειες διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών μέσω του συγκεκριμένου προγράμματος. To 66% των αδειών διαμονής δόθηκαν σε κινέζους επενδυτές και επενδύτριες, οι οποίοι καταλαμβάνουν με διαφορά το μεγαλύτερο μερίδιο της πίτας. Ακολουθούν επενδυτές και επενδύτριες από Τουρκία (6%), Ρωσία (5%), Λίβανο (4%) και Αίγυπτο (3%).

Συγκεκριμένα για τους Ρώσους επενδυτές και επενδύτριες, το Ευρωκοινοβούλιο ζήτησε από την Κομισιόν τον Μάρτιο του 2022 την κατάργηση των χρυσών διαβατηρίων (CBI) και τον περιορισμό των χρυσών αδειών διαμονής (RBI). Όπως σχολίασε η ολλανδή ευρωβουλεύτρια Sophie in ‘t Veld «αυτά τα προγράμματα το μόνο που κάνουν είναι να επιτρέπουν σε άτομα με ύποπτη δραστηριότητα να μπαίνουν στην Ευρωπαϊκή Ένωση από την πίσω πόρτα, επειδή δεν μπορούν να το κάνουν κανονικά, υπό το φως της ημέρας. Ήρθε η ώρα να κλείσουμε αυτή την πόρτα, έτσι ώστε οι ρώσοι ολιγάρχες και άλλα άτομα με βρώμικο χρήμα να μείνουν εκτός. Οι κυβερνήσεις των κρατών μελών έχουν αρνηθεί να διευθετήσουν το πρόβλημα, ισχυριζόμενες ότι το ζήτημα δεν αφορά την ΕΕ. Αν λάβουμε υπόψη αυτό που συμβαίνει αυτή τη στιγμή, οι κυβερνήσεις δεν μπορούν να συνεχίσουν να αποφεύγουν το ζήτημα».

Παρότι ο πόλεμος στην Ουκρανία τοποθέτησε το ζήτημα των χρυσών προγραμμάτων υψηλά στην ατζέντα, η συγκεκριμένη παρέμβαση των ευρωβουλευτών δεν συνέβη εν κενώ. Σε έγγραφο του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου που δημοσιεύτηκε τον Μάιο του 2018, διαβάζει κανείς: «Οι επικριτές της πρακτικής αυτής καταγγέλλουν ότι οι χρυσές βίζες είναι άδικες, καθώς προσφέρουν ευκαιρίες στους πλούσιους αλλά τις αρνούνται σε όσους δεν έχουν χρήματα. Επίσης, θεωρείται ότι αποτελούν πρόσφορο έδαφος για διαφθορά και εγκληματικές πράξεις, επειδή “τα δεύτερα ή τρίτα διαβατήρια είναι χρήσιμα εργαλεία για εγκληματίες, φοροφυγάδες και ανθρώπους που κάνουν ξέπλυμα χρήματος και χρειάζονται νέες ταυτότητες” και χώρες για να διαφύγουν».

Στην Ελλάδα τον Φεβρουάριο του 2022, το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου ανακοίνωσε ότι θα αναστείλει την έκδοση και ανανέωση αδειών διαμονής επενδυτικού σκοπού πολιτών της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Είναι λύση η αύξηση του ορίου επένδυσης;

Στο κείμενο που δημοσίευσε το Eteron στα τέλη του περασμένου Σεπτεμβρίου, ο Άλκης Καφετζής, συντονιστής του project «Ενοίκια στα Ύψη» αναφέρθηκε σε έξι σημεία που έλειψαν από το κυβερνητικό πρόγραμμα για τη στέγαση. Μεταξύ άλλων, ο συντάκτης του κειμένου έγραφε πως εκ πρώτης όψεως το μέτρο της αύξησης ορίου επένδυσης για την απόκτηση Golden Visa δείχνει ότι υπάρχει μία αναγνώριση της δυσμενούς επίπτωσης αυτών των επενδυτικών σχημάτων στην αγορά κατοικίας.

Ωστόσο, σχολίαζε, πως η αύξηση του ορίου χωρίς άλλα κριτήρια μπορεί να αποδειχθεί ανεπαρκής. «Ο λόγος είναι ότι με δεδομένη την μεγάλη ρευστότητα που υπάρχει σε πολίτες τρίτων χωρών, αλλά και της διαρκούς ανάγκης νομιμοποίησης εσόδων, η αύξηση του ορίου μπορεί απλώς να αυξήσει τις αγορές ακινήτων στην χώρα μας, αφού το όριο λειτουργεί αθροιστικά για τις επενδύσεις αυτές. Έτσι κάποιος μπορεί αντί να αγοράσει ένα ακίνητο των 250.000 ευρώ, να αγοράσει δύο ακίνητα των 250.000 ευρώ, επιτείνοντας τη δυσλειτουργία στην αγορά ακινήτων».

Νωρίτερα μέσα στο χρόνο η ερευνητική ομάδα των Σιατίτσα, Γυφτοπούλου, Μπαλαμπανίδη, Παπατζανή συνέταξαν κάποιες πολιτικές προτάσεις για το ζήτημα της στέγασης στην Ελλάδα. Η πρότασή τους για το ελληνικό χρυσό πρόγραμμα περιελάμβανε:

• Τη συνολική κατάργηση της Golden Visa για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.
• Τη γεωγραφική εξειδίκευση των περιορισμών ώστε να προστατευτούν περιοχές που δέχονται ήδη σημαντικές πιέσεις, όπως π.χ. κάνει η Πορτογαλία, η οποία έχει απαγορεύσει αυτές τις πρακτικές στα μεγάλα αστικά κέντρα (Λισαβόνα και Πόρτο) και σε ορισμένες τουριστικές περιοχές. Το παράδειγμα της Πορτογαλίας χρησιμοποιήθηκε ως καλή πρακτική ρύθμισης της συγκεκριμένης επενδυτικής ευκαιρίας από τον Υπουργό Επικρατείας Α. Σκέρτσο, στις 15/09/22, για την εξειδίκευση των μέτρων για τη στέγαση, χωρίς εντούτοις να υπάρχει αναφορά στους επιπλέον περιορισμούς που έβαλε η χώρα για τη ρύθμιση της Golden Visa.
• Εργαλεία ενίσχυσης της διαφάνειας αυτών των επενδύσεων, ώστε να διασφαλίζουν ότι οι επενδύσεις αυτές θα έχουν ταυτότητα, επιτρέποντας στο κράτος να παρέμβει συγκεκριμένα και αποτελεσματικά,
• Καθορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων (π.χ. μόνο ιδιοκατοίκηση και όχι αξιοποίηση οικιστικού ακινήτου για φιλοξενία τουριστών).

Ρεπορτάζ της Καθημερινής στις αρχές Οκτωβρίου αναφέρει ότι, σύμφωνα με πληροφορίες, το όριο των 500,000 ευρώ θα ισχύσει απαρέγκλιτα στο κέντρο της Αθήνας και στη Θεσσαλονίκη, ενώ παραμένει άγνωστο τι θα ισχύσει για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.

Στο ίδιο δημοσίευμα, ο Πάνος Ροζάκης, επικεφαλής της Synergy Residence, σχολίαζε ότι το μέτρο αυτό επί της ουσίας θα ασκήσεις ανοδικές πιέσεις σε άλλες συνοικίες οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων «πετυχαίνοντας τελικά το αντίστροφο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα».

Υποσημειώσεις πρόγραμμα golden visa πρόγραμμα golden visa