Μπορεί να μπει πλαφόν στα ενοίκια;

*Το κείμενο αποτελεί τμήμα του “Κειμένου πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία” που συντάχθηκε από ερευνητική ομάδα αποτελούμενη από τους: Σιατίτσα Δ., Γυφτοπούλου Στ., Μπαλαμπανίδης Δ., Παπατζανή Ε.

Ο έλεγχος ενοικίων αφορά μια σειρά από διαφορετικούς τρόπους παρέμβασης στην ιδιωτική αγορά ενοικίων, κυρίως για τον περιορισμό της υπέρμετρης αύξησης των τιμών. Οι τρεις βασικοί τρόποι παρέμβασης είναι: α) Η επιβολή ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια (rent cap), β) ο έλεγχος της αύξησης των τιμών κατά την ανανέωση συμβολαίων που λήγουν, και γ) ο έλεγχος στην ετήσια ανατίμηση στα ενεργά μισθωτήρια.

Στην Ελλάδα υπάρχει εμπειρία εφαρμογής τέτοιων μέτρων σε διαφορετικές συγκυρίες, συγκυρίες στις οποίες κρίθηκε πως το μέτρο ανταποκρίνεται σε “έκτακτες ανάγκες”.

Ταυτόχρονα, από την πλευρά των ιδιοκτητών και επενδυτών τέτοια μέτρα βρίσκουν ελάχιστη αποδοχή, ενώ από την πλευρά των διαμορφωτών πολιτικής υπάρχει μεγάλος δισταγμός. Η πολυδιάσπαση και κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα δυσκολεύει την εφαρμογή ενός σχετικού αυστηρού πλαισίου. Από την άλλη, δεν υπάρχει περιθώριο να συνεχίζει να αγνοεί κανείς τα σημαντικά προβλήματα οικονομικής προσιτότητας και καταλληλότητας στην ενοικιαζόμενη κατοικία.

Όπως έγινε φανερό την περίοδο της πανδημίας, η παρέμβαση στον ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα είναι θέμα πολιτικής βούλησης, διάθεσης πόρων και παράλληλης στήριξης με άλλες πολιτικές. Τέτοια μέτρα έχουν ληφθεί σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Χαρακτηριστικά, η υποχρεωτική μείωση των ενοικίων κατά 40% για επιχειρηματικές μισθώσεις και μισθώσεις κύριας κατοικίας για όσο διαρκούσαν τα περιοριστικά μέτρα σε επιχειρήσεις ήταν ένα σημαντικό μέτρο προστασίας των ενοικιαστών (αλλά και της απώλειας εισοδήματος των ιδιοκτητών)¹. Ακόμη πιο πρόσφατα, για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων του πληθωρισμού στις επαγγελματικές μισθώσεις, νομοθετήθηκε ανώτατο όριο έως 3% για αναπροσαρμογές έως και το τέλος του έτους².

Από το ενοικιοστάσιο στις εξώσεις, η μέχρι τώρα ελληνική εμπειρία

Σε διαφορετικές ιστορικές φάσεις, η αγορά ενοικίων αποτέλεσε αντικείμενο έντονης δημόσιας συζήτησης και δημόσιας παρέμβασης με στόχο τον έλεγχο της ανόδου των τιμών ώστε να καλυφθεί η μεγάλη ζήτηση από χαμηλά εισοδήματα. Όπως καταγράφεται σε δημοσιεύματα στον Τύπο, το αίτημα για έλεγχο των ενοικίων εμφανίζεται: α) την περίοδο εγκατάστασης των προσφύγων στα μεγάλα κέντρα (1924-33), β) τα πρώτα μεταπολεμικά χρόνια (1946-47) με το ενοικιοστάσιο Σοφούλη, γ) την περίοδο 1977-79 με την απελευθέρωση των ενοικίων, δ) την περίοδο 1985-86 με τη λεγόμενη κρίση των ενοικίων, ε) την περίοδο 1995-96 με την πλήρη απελευθέρωση των ενοικίων, και στ) πιο πρόσφατα την περίοδο της κρίσης λόγω της οικονομικής δυσχέριας που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές/ριες, όπου στο πλαίσιο των μνημονιακών μεταρρυθμίσεων επιταχύνεται η διαδικασία έξωσης.

Στις παρεμβάσεις του κράτους στις τιμές των ενοικίων αποδίδονται σημαντικές στρεβλώσεις σχετικά με την αναστολή των επενδύσεων, και αντίστοιχα στην απελευθέρωσή τους αποδίδεται η αύξηση των επενδύσεων για παραγωγή κατοικίας προς ενοικίαση, αν και αυτό σχετίζεται με βεβαιότητα και με τις ευρύτερες τάσεις ύφεσης ή ανόδου της αγοράς κατοικίας.

Οι διαφορετικές αυτές προσεγγίσεις αποτέλεσαν τους λόγους για τους οποίους σε διάφορες φάσεις ελέγχου των ενοικίων σημειώθηκαν και συγκεκριμένες διαφοροποιήσεις στον τρόπο διαχείρισης του μέτρου. Για παράδειγμα, την δεκαετία του ‘50, δόθηκε η δυνατότητα μη εφαρμογής ενοικιοστασίου για τις νέες οικοδομές, ως κίνητρο για την αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες. Αντίστοιχα, η διατήρηση του ελέγχου των ενοικίων την δεκαετία του ‘80, την περίοδο της λεγόμενης κρίσης των ενοικίων, θεωρήθηκε ότι καθήλωσε τις αποδόσεις των επενδύσεων και απέτρεψε μεγάλο ποσοστό των μικρο-ιδιοκτητών να διαθέσουν τις κατοικίες τους προς ενοικίαση, με αποτέλεσμα, όπως θεωρήθηκε τότε, την κατακόρυφη αύξηση των κενών διαμερισμάτων (κάτι που όμως δεν υποστηρίζεται από μεταγενέστερες μελέτες). Στον αντίποδα, η παρέμβαση του κράτους θεωρήθηκε απαραίτητη, αναγνωρίζοντας τη μεγάλη επιβάρυνση της δαπάνης για ενοίκιο στον προϋπολογισμό των νοικοκυριών και την ανάγκη συγκράτησης του κόστους διαβίωσης για τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα (και άρα δυνατότητας διατήρησης των μισθών σε χαμηλά επίπεδα).

Προστασία των ενοικιαστών/τριών με απαγόρευση ανατιμήσεων

Η παρούσα συγκυρία της ανεξέλεγκτης ανόδου του πληθωρισμού και του κόστους ζωής είναι μια έκτακτη συνθήκη που επιβαρύνει υπέρμετρα το κόστος διαβίωσης των νοικοκυριών. Στο πλαίσιο αυτό η απαγόρευση ανατίμησης των ενοικίων και η επιβολή ορίων στις νέες μισθώσεις με βάση τιμές αναφοράς (π.χ. με βάση μια μελέτη των μέσων όρων των τιμών από την πλατφόρμα ηλεκτρονικών μισθωτηρίων στην ΑΑΔΕ) θα μπορούσε να αποτελέσει μια άμεση παρέμβαση για τη συγκράτηση των τιμών.

Παράλληλα, είναι αναγκαία μια διαδικασία για τον καθορισμό της μεθοδολογίας και των απαιτούμενων δεικτών για τη δημιουργία πίνακα εύλογων τιμών ενοικίων ανά περιοχή ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της κατοικίας.
Σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητη και κρίσιμη η διαφοροποιημένη αντιμετώπιση των ιδιοκτητών/ριών ανάλογα με κριτήρια: το είδος (φυσικό ή νομικό πρόσωπο, μικρο-ιδιοκτήτης ή μεγάλο-επενδυτής ή εταιρείες), το εισόδημα (άλλες πολιτικές για μικρο-ιδιοκτήτες/ριες με οικονομική στενότητα άλλες για ιδιοκτήτες/ριες με μεγάλο εισόδημα), την κλίμακα του αποθέματος προς ενοικίαση που διαχειρίζεται, και το είδος της δραστηριότητας/χρήσης (κύρια κατοικία, βραχυχρόνιες μισθώσεις, τουριστικές μισθώσεις/ πολυτελείς κατοικίες με παροχή υπηρεσιών κλπ).

Μακροπρόθεσμα, ζητούμενο είναι να διαμορφωθεί ένα σταθερό πλαίσιο παρακολούθησης και ελέγχου της αγοράς ενοικίων.

Το μέτρο αυτό αντιμετωπίζει το ζήτημα των υψηλών τιμών και της υπερτίμησης κατοικιών χαμηλής ποιότητας, προστατεύει τους ενοικιαστές/ριες, βελτιώνει την πρόσβαση/ασφάλεια στον ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα, υποστηρίζει την παραγωγικότητα, την κινητικότητα και την αγοραστική δύναμη των εργαζομένων που διαμένουν σε ενοίκιο με ευρύτερες θετικές οικονομικές επιπτώσεις.

Παράλληλα, προστατεύει ευάλωτους ενοικιαστές/ριες από εξώσεις λόγω ανατιμήσεων, ενώ διασφαλίζει ένα σταθερό και δίκαιο πλαίσιο για τη λειτουργία της αγοράς ενοικίου που ωφελεί και τους ιδιοκτήτες/ριες.

Την ίδια στιγμή ωστόσο, χρειάζεται προσεκτικό σχεδιασμό και απαιτεί έναν ικανό διοικητικό μηχανισμό και θεσμικό πλαίσιο για την εφαρμογή του, περιορίζει τα περιθώρια κέρδους των ιδιοκτητών, κάτι που μπορεί να λειτουργήσει ως αντικίνητρο για επενδύσεις (μικρότερης ή μεγαλύτερης κλίμακας) στην ενοικιαζόμενη κατοικία εφόσον δεν συνοδεύεται από άλλα μέτρα. Πρέπει λοιπόν να εφαρμόζεται με προσοχή σε σχέση με τις τοπικές συνθήκες της αγοράς, καθώς μπορεί να λειτουργήσει ως παράγοντας δημιουργίας μιας μαύρης αγοράς αδήλωτων ενοικίων, ενώ παράλληλα ενδέχεται να περιορίσει τη στεγαστική κινητικότητα των ενοικιαστών.

Τέλος, σύμφωνα με την εμπειρία εφαρμογής διεθνώς (πχ Βαρκελώνη), οι τρόποι με τους οποίους μπορεί να βρεθεί μια εξισορρόπηση μεταξύ των θετικών και αρνητικών πλευρών του που τονίζονται από παίκτες με αντικρουόμενα συμφέροντα, σχετίζονται με τη συμπερίληψη εξαιρέσεων εφαρμογής (π.χ. στην Βαρκελώνη έχουν μπει εξαιρέσεις στην περίπτωση πρόσφατης ανακαίνισης ή για τις νέες κατασκευές, ενώ και στην Ελλάδα είχαν προβλεφθεί εξαιρέσεις για νέες κατασκευές κατά την περίοδο ελέγχου των ενοικίων τη δεκαετία του 1980), και με τη συμπλήρωση του μέτρου αυτού με κίνητρα και μέτρα στήριξης των επενδύσεων για κοινωνική και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία (φοροαπαλλαγές, χρηματοδότηση για παραγωγή οικονομικά προσιτής κατοικίας κ.ά).