Murray Cox – O ακτιβιστής που αναλύει το Airbnb

To καλοκαίρι του 2014, o Murray Cox βρέθηκε μπροστά σε ένα νεανικό ακροατήριο στο Μπρούκλιν. Χρησιμοποιώντας χάρτες και στατιστικές μεθόδους επιχείρησε να περιγράψει σε παιδιά ηλικίας από έξι έως δεκατριών μία συνθήκη που η τοπική κοινωνία είχε αρχίσει ήδη να αφουγκράζεται: τη στεγαστική κρίση, το gentrification, την αύξηση των ενοικίων και της αστεγίας.

Την ίδια περίοδο, δημοσιογράφοι στις ΗΠΑ είχαν αρχίσει να γράφουν για το Airbnb, χωρίς ωστόσο να παρουσιάζουν γραφήματα, χάρτες ή πρωτογενή δεδομένα. Τα περισσότερα θέματα αφορούσαν το Σαν Φρανσίσκο και τη Νέα Υόρκη, όταν άρχισε να διαφαίνεται μία τάση που σήμερα έχει καταστεί πλέον κυρίαρχη: οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν διέθεταν απλώς κάποια δωμάτια σε επισκέπτες και επισκέπτριες, αλλά ολόκληρα σπίτια.

Για τον Murray, το πρόβλημα ήταν προφανές. Η απουσία διαθέσιμων δεδομένων συσκότιζε το μέγεθος του προβλήματος στις γειτονιές των μεγάλων αστικών κέντρων. Τότε ήταν που σκέφτηκε ότι θα μπορούσε να κάνει ο ίδιος αυτή τη δουλειά.

Οι τεχνικές του γνώσεις αποδείχθηκαν πολύτιμες. Προγραμματιστικά, ο Murray άρχισε να αντλεί δεδομένα για τη δική του γειτονιά, το Bedford-Stuyvesant στο Μπρούκλιν της Νέας Υόρκης. Πέρασε τα στοιχεία σε ένα Excel και συνειδητοποίησε ότι σε μία γειτονιά 100.000 κατοίκων, υπήρχαν 1.000 καταχωρήσεις Airbnb. Αυτό που παρατήρησε σχετικά γρήγορα ήταν ότι το μοτίβο που είχε εντοπιστεί σε άλλες γειτονιές, ίσχυε και στη δική του: ότι δηλαδή χρήστες με περισσότερα από ένα ακίνητα, τα διέθεταν στην πλατφόρμα προς βραχυχρόνια μίσθωση.

Το επόμενο ερώτημα που προέκυψε φυσικά για τον Murray ήταν τι θα κάνει με αυτά τα δεδομένα. Σκέφτηκε ότι θα ήταν χρήσιμο να δημιουργήσει μία πλατφόρμα που θα μπορούσε κανείς να τα κατεβάσει, και να ενσωματώσει διαδραστικά γραφήματα που θα δίνουν μία ευκρινέστερη εικόνα γύρω από το ζήτημα. Μέχρι τον Φεβρουάριο του 2015, ο Murray είχε δημοσιεύσει δεδομένα για ολόκληρη την πόλη της Νέας Υόρκης.

Μετά τη δημοσίευση της πλατφόρμας, δημοσιογράφοι, ακτιβιστές/τριες και κάτοικοι αιτούνταν στοιχεία και για τις δικές τους γειτονιές, πόλεις, χώρες. Σήμερα, το Inside Airbnb φιλοξενεί δεδομένα για περισσότερες από 100 πόλεις. Η Ελλάδα βρίσκεται ανάμεσα στις χώρες αυτής της ευρείας βάσης δεδομένων, καθώς υπάρχουν στοιχεία για την Αθήνα, την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο και τη Θεσσαλονίκη.

Ειδικά για τον Δήμο Αθηναίων, τα στοιχεία είναι συντριπτικά. Ο Murray έκανε λόγο για περισσότερες από 12.000 καταχωρίσεις Airbnb, με το 90% εξ αυτών να αποτελούν ολόκληρα σπίτια ή διαμερίσματα και όχι δωμάτια. Την ίδια ώρα, το 60% των καταχωρήσεων έχουν γίνει από ιδιοκτήτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση. Είναι αυτοί που συχνά αναφέρονται ως multi hosts.

Όταν ο Murray επισκέφτηκε, το φθινόπωρο του 2022, την Ελλάδα για μια εκδήλωση του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, το είδε ως ευκαιρία να μιλήσει με ντόπιους hosts της πλατφόρμας και ακτιβιστές, αλλά και να περιπλανηθεί στην πόλη, έτσι ώστε να καταλάβει καλύτερα την ιστορία πίσω από τα στοιχεία που συλλέγει εδώ και καιρό. Στο πλαίσιο του project “Ενοίκια στα Ύψη” που υλοποιούμε εδώ και έναν χρόνο στο Eteron, μας παραχώρησε συνέντευξη, μέσα από την οποία ελπίζουμε να γίνει ακόμα περισσότερο κατανοητό το μέγεθος του προβλήματος και τα συστατικά της λύσης.

Η εικόνα που αποκόμισε για το κέντρο της Αθήνας και ειδικά για την περιοχή γύρω από την Ακρόπολη, ήταν ότι πρόκειται για γειτονιές που βρίσκονται στη δίνη του τουρισμού. Πέρα από τις συγκεντρώσεις τουριστικών καταλυμάτων, ο Murray παρατήρησε ότι οι περισσότεροι δρόμοι στο κέντρο της Αθήνας έχουν κατακλυστεί από εστιατόρια και χώρους εστίασης.

Καθώς απομακρυνόταν από το κέντρο της Αθήνας, η εικόνα ήταν διαφορετική. Εκεί οι γειτονιές ήταν πιο ζωντανές, παρουσιάζοντας μία καλύτερη ισορροπία μεταξύ επισκεπτών και ντόπιων.

Από την τριβή του με το ζήτημα της στέγασης, ο Murray θεωρεί ότι η βασική επίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι η μείωση του οικιστικού αποθέματος, δηλαδή των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων. Με λίγα λόγια, τα σπίτια που ζούμε. Η συνθήκη αυτή δεν επηρεάζει μόνο τους ενοικιαστές αλλά και τους υποψήφιους αγοραστές, που αναζητούν κάποιο ακίνητο για να στεγάσουν τους ίδιους ή/και τις οικογένειές τους.

O Murray αναφέρεται ακόμα σε κερδοσκοπικές πρακτικές, με επενδυτές από όλο τον κόσμο να αγοράζουν εκατοντάδες ακίνητα στη χώρα τους ή ακόμα και σε άλλες χώρες, ανεβάζοντας το στεγαστικό κόστος και μειώνοντας το οικιστικό απόθεμα, αφού πολλά από αυτά τα ακίνητα καταλήγουν στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ένα άλλο ζήτημα που προκύπτει είναι η διατάραξη της ποιότητας διαβίωσης των κατοίκων που τυχαίνει να μένουν σε πολυκατοικίες και δρόμους με υψηλές συγκεντρώσεις καταχωρίσεων Airbnb.

«Τουρίστες καταφτάνουν κάθε μέρα ή κάθε εβδομάδα, διαταράσσοντας την ηρεμία των κατοίκων. Υπάρχουν οικιστικές περιοχές, όπως γειτονιές σε προάστια, όπου μπορεί να επηρεαστεί αρνητικά η ποιότητα της ζωής όσων ζουν δίπλα στα Airbnb, με κάποια διαμερίσματα να μετατρέπονται σε σπίτια για πάρτι», ανέφερε χαρακτηριστικά ο Murray.

Παγκοσμίως, η εξάπλωση του Airbnb άρχισε το 2015. Από εκείνο το σημείο και μετά, λέει ο Murray, υπήρχαν πόλεις που σημείωναν 50% με 100% αύξηση ετησίως στις καταχωρήσεις.

Το φαινόμενο ήταν ακόμα πιο εμφανές στις παγκόσμιες μητροπόλεις: Νέα Υόρκη, Παρίσι, Λονδίνο. Η Νέα Υόρκη, για παράδειγμα, η πρώτη πόλη που άρχισε να παρακολουθεί ο Murray, το 2015 είχε 20.000 καταχωρήσεις. Μέχρι το 2019 είχε αγγίξει τις 50.000.

Το 2019 ήταν και η χρονιά που άλλαξε ολοκληρωτικά το παιχνίδι των βραχυχρόνιων μισθώσεων: εταιρείες που χρηματοδοτούνταν με ιδιωτικά κεφάλαια και κεφάλαια επιχειρηματικών συμμετοχών (venture capital) εμφανίζονταν ως διαχειρίστριες δεκάδων ακινήτων Airbnb.

Αυτή η πραγματικότητα μοιραία άρχισε να ρίχνει τη σκιά της στο αφήγημα που βλέπει το Airbnb ως ένα πολύτιμο εργαλείο στα χέρια των οικονομικά φτωχότερων στρωμάτων.

«Το βασικό επιχείρημα είναι ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν ένα οικονομικό εργαλείο για τις φτωχότερες γειτονιές, γιατί μπορείς να αποκτήσεις ένα συμπληρωματικό εισόδημα νοικιάζοντας το σπίτι σου. Το ερώτημα εδώ είναι ποιος μπορεί να νοικιάσει βραχυπρόθεσμα το σπίτι του;», αναρωτιέται ο Murray.

Επιπλέον, πρόσθεσε ο Murray, χρειάζεται να αναρωτηθούμε με ποιον τρόπο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν την πρόσβαση στη στέγη. Αφαιρεί τα διαθέσιμα σπίτια από τις τοπικές κοινότητες; Πότε θεωρούμε ότι υπάρχει υπερτουρισμός; Θέλουμε να δημιουργούνται περιοχές τύπου “Disneyland”, όπου δε θα υπάρχει ντόπιος ούτε για δείγμα και όσοι/όσες εργάζονται στην περιοχή θα αναγκάζονται να διανύουν όλο και μεγαλύτερες αποστάσεις για να πάνε κάθε μέρα στη δουλειά τους;

Ταυτόχρονα, ο ιδρυτής της πλατφόρμας αναφέρεται στον αντίλογο που υπάρχει διεθνώς. Υπάρχει το αντεπιχείρημα ότι η μετάβαση προς ένα μοντέλο βραχυχρόνιων μισθώσεων εκδημοκρατίζει τον τουρισμό, παρέχοντας μία εναλλακτική στις μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες και διανέμοντας πιο οριζόντια αυτά τα κέρδη στους κατοίκους. Έτσι, στην Ιταλία, για παράδειγμα, κάποιοι υποστηρίζουν ότι το Airbnb ενισχύει τον βιώσιμο τουρισμό, δίνοντας ξανά ζωή στην ιταλική επαρχία. Μια συζήτηση πολύ σημαντική, ειδικά για χώρες που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τον τουρισμό, όπως η Ελλάδα.

Στην πραγματικότητα, όμως, η εκρηκτική εξάπλωση της πλατφόρμας σε όλο τον κόσμο, βρήκε τις περισσότερες χώρες θεσμικά απροετοίμαστες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το ισχύον νομικό πλαίσιο έκανε τη λειτουργία της πλατφόρμας αν όχι παράνομη, τουλάχιστον αμφιλεγόμενη.

Μία από τις πρώτες πόλεις που σχεδίασαν ένα ρυθμιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν το Σαν Φρανσίσκο. Το μέτρο προέβλεπε ότι οι οικοδεσπότες δεν μπορούσαν να φιλοξενήσουν επισκέπτες για περισσότερες από 90 ημέρες τον χρόνο. Πριν το μέτρο, στο Σαν Φρανσίσκο υπήρχαν περίπου 8.000 καταχωρήσεις. Μετά την εφαρμογή του, οι καταχωρήσεις έπεσαν κάτω από το μισό.

Αντίστοιχα προσπάθειες ρύθμισης του φαινομένου βρίσκει κανείς στο Βερολίνο, την Βαρκελώνη, το Άμστερνταμ και αλλού. Σε κάποιες περιπτώσεις, όπου οι Αρχές είναι πιο διστακτικές στο να θέσουν περιορισμούς, έχουν δημιουργηθεί μητρώα έτσι ώστε να υπάρχει τουλάχιστον κάποια επίσημη καταγραφή των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ορισμένες περιοχές.

«Είναι ενδιαφέρον το πώς η αγορά ανταποκρίνεται στα ρυθμιστικά μέτρα. Έχω υπόψιν μου οικοδεσπότη Airbnb που κινήθηκε προς ένα πιο μακροπρόθεσμο μοντέλο μίσθωσης κι έτσι, για παράδειγμα, αντί να νοικιάζει το ακίνητό του για δύο ή τρία βράδια, τώρα το νοικιάζει για 30 ημέρες διαδοχικά. Οπότε βλέπεις την αγορά να επανεφευρίσκει τον τρόπο που λειτουργεί με βάση τις νέες ρυθμίσεις», σχολιάζει.

Ο Murray Cox θεωρεί ότι σε περιπτώσεις όπως η Ελλάδα, όπου η στεγαστική πολιτική εξαρτάται άμεσα από την εθνική νομοθεσία, τα πράγματα είναι λίγο πιο δύσκολα.

Αντίθετα, σε χώρες όπου η στέγαση ρυθμίζεται τοπικά, οι ακτιβιστές/τριες έχουν περισσότερες δυνατότητες να πιέσουν για αλλαγές τις τοπικές αρχές. Έτσι βλέπουμε πχ, το κίνημα στέγης στη Βαρκελώνη να πιέζει την περιφερειακή κυβέρνηση της Καταλονίας να προβεί σε ρυθμίσεις, ενώ στη Γαλλία το Παρίσι έπρεπε να συνεργαστεί με τη Λυών και το Μπορντώ, ώστε να γίνουν παρεμβάσεις σε εθνικό επίπεδο.

«Η κατάσταση αυτή το κάνει απλώς πιο δύσκολο γιατί τα περισσότερα κινήματα δεν έχουν τις προσβάσεις ούτως ώστε να επηρεάσουν κάποιους βουλευτές και να αλλάξει ο νόμος. Έτσι, καταλήγουν να επαφίενται σε άλλες ομάδες, όπως είναι ο ξενοδοχειακός τομέας, μία βιομηχανία που θα έλεγε κανείς ότι συνήθως δεν είναι φιλικά προσκείμενη στα κινήματα που παλεύουν για το δικαίωμά τους στην πόλη».

«Σε γενικές γραμμές», λέει καταληκτικά ο Murray, «θεωρώ ότι είναι απαραίτητο να σχηματιστούν περισσότερες συμμαχίες μεταξύ των κινημάτων, όχι μόνο εντός των πόλεων, αλλά και ανάμεσα σε διαφορετικές πόλεις και διαφορετικές περιφέρειες. Με αυτό τον τρόπο θα ακουστεί η φωνή μας στις συζητήσεις για τα ρυθμιστικά μέτρα, ειδικά σε εθνικό επίπεδο. Το έχω δει να συμβαίνει και έχω υπάρξει και εγώ ο ίδιος μέρος αυτών των αγώνων».