Στεγαστική κρίση: Απαιτείται μια πολυδιάστατη προσέγγιση

Hans Dubois
Διευθυντής ερευνών στη μονάδα κοινωνικών πολιτικών στο Eurofound στο Δουβλίνο.

Social Europe

Στις κατευθυντήριες γραμμές της για την επόμενη Ευρωπαϊκή Επιτροπή, που δημοσιοποιήθηκαν τον περασμένο Ιούλιο, η επανεκλεγείσα πρόεδρος Ursula von der Leyen περιέγραψε τις προτάσεις της για την επόμενη πενταετή θητεία. Σε αυτές περιλαμβάνεται ο διορισμός του πρώτου μέλους της Επιτροπής του οποίου οι αρμοδιότητες θα εμβαθύνουν σε ζητήματα στέγασης, ενώ αναφέρθηκε και στο πρώτο Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Στέγασης.

Αυτές οι πρωτοβουλίες ανταποκρίνονται στην αυξανόμενη πρόκληση της μη οικονομικά προσιτής και ανεπαρκούς στέγασης σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ). Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, τα ενοίκια ανεβαίνουν, τα επιτόκια επίσης, με το κόστος διατήρησης και συντήρησης μιας κατοικίας να κορυφώνεται. Ενώ οι καλύτερα μελετημένες στεγαστικές πολιτικές αποτελούν βασικό μέρος της λύσης, πτυχές της στεγαστικής κρίσης θα μπορούσαν επίσης να αντιμετωπιστούν με τη βελτίωση των δημόσιων υπηρεσιών και του πολεοδομικού σχεδιασμού, αλλά και με την εξασφάλιση παροχής κοινωνικής προστασίας στους ανθρώπους που το χρειάζονται περισσότερο.

Σημαντική αύξηση κόστους

Πολλοί άνθρωποι δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα ​​λόγω του κόστους στέγασης: ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σπιτιών, σε αστικά και ημιαστικά περιβάλλοντα, σε αγροτικές περιοχές, νέοι και μεγαλύτεροι σε ηλικία πολίτες. Όσοι προσπαθούν να αγοράσουν ή να νοικιάσουν ένα ακίνητο αντιμετωπίζουν σημαντική αύξηση κόστους σε όλα τα πεδία σε σύγκριση με πριν από μερικά χρόνια. Οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα (Πίνακας 1). Μέχρι πρόσφατα, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν σε χαμηλά επίπεδα, αλλά πλέον οι σημερινοί αγοραστές αντιμετωπίζουν υψηλές τιμές και υψηλά επιτόκια.

Πίνακας 1: Διαθέσιμο εισόδημα σε σχέση με τιμή ακινήτων, διαθέσιμο εισόδημα και επιτόκια δανεισμού (Πηγή: Eurofound)

Ακόμη και όσοι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων, παλεύουν με υψηλότερο κόστος. Ειδικά οι ηλικιωμένοι σε αγροτικές περιοχές, των οποίων τα εισοδήματα είναι συχνά χαμηλά, και εκείνοι των οποίων τα σπίτια είναι ενεργειακά αναποτελεσματικά, ενδέχεται να μην μπορούν να διατηρήσουν τα σπίτια τους σε κατάλληλη θερμοκρασία λόγω κακής ενεργειακής απόδοσης και συνεχούς οικονομικής πίεσης. Αυτό ισχύει για τουλάχιστον το 15% των ιδιοκτητών ακινήτων στη Βουλγαρία, την Κύπρο, την Ελλάδα, τη Λιθουανία και την Πορτογαλία.

Η κρίση του κόστους ζωής έχει διαταράξει περαιτέρω τη λεπτή ισορροπία μεταξύ του κόστους στέγασης και άλλων εξόδων για άτομα όλων των ηλικιών, με τους νεότερους να πλήττονται δυσανάλογα. Πολλοί ζουν με τους γονείς τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα επειδή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να μετακομίσουν. Όταν τελικά το κάνουν, ξοδεύουν περισσότερο από το εισόδημά τους για κόστη στέγασης σε σύγκριση με άλλες ηλικιακές ομάδες, καθώς τείνουν να έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και υψηλότερο κόστος στέγασης. Επίσης, είναι πιο πιθανό να νοικιάζουν παρά να αγοράζουν ακίνητα, ειδικά στις πόλεις στις οποίες πολλοί μετακομίζουν για εργασία ή αναζήτησή εργασίας. Μεταξύ 2010 και 2019, η επικράτηση της ενοικίασης σε σύγκριση με την αγορά ακινήτων αυξήθηκε από ένα ήδη υψηλό 66% σε 68% μεταξύ των νέων 20-29 ετών, ενώ αυξήθηκε ιδιαίτερα — από 38 σε 45% — στις ηλικίες 30-39 ετών.

Το χαμηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης μεταξύ των νέων δεν αποτελεί πρόβλημα για την ποιότητα ζωής στη συνταξιοδότηση, εάν τα ενοίκια είναι προσιτά και το συνταξιοδοτικό εισόδημα επαρκές. Ωστόσο, εγείρονται ανησυχίες για εκείνους που είναι πιθανό να βιώσουν υψηλό κόστος στέγασης και χαμηλό εισόδημα σε μεγάλη ηλικία. Όταν το κόστος στέγασης — συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης και της κάλυψης του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας — υπερβαίνει το 40% του εισοδήματος των νοικοκυριών, η οικονομική πίεση είναι ιδιαίτερα πιθανή, με περισσότερα από 3/5 νοικοκυριά να αναφέρουν δυσκολία να τα βγάλουν πέρα ​​(Πίνακας 2).

Πίνακας 2: Ποσοστό απορρόφησης του κόστους στέγασης από το διαθέσιμο εισόδημα (Πηγή: Eurofound)

Παραδοσιακή στεγαστική πολιτική

Δεν υπάρχει ενιαία λύση. Η πολύπλευρη φύση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί μια λεπτή ισορροπία υιοθέτησης διαφορετικών μέτρων. Χρειάζεται να γίνουν περισσότερα χρησιμοποιώντας την παραδοσιακή στεγαστική πολιτική — η οποία περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα δράσεων για την παροχή και την υποστήριξη στέγασης — αποφεύγοντας δυνητικές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων. Άλλες πολιτικές θα μπορούσαν να επικεντρωθούν πιο ενεργά στη συμβολή και διατήρηση του βιοτικού επιπέδου, ακόμη και αν μεγάλο μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών κατευθύνεται στην κάλυψη του  κόστους στέγασης.

Τα μέτρα για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών είναι τα πιο προφανή, αλλά μπορεί να χρειαστούν αρκετά χρόνια για να είναι διαθέσιμες νέες κατοικίες. Θα πρέπει έτσι να καταβληθεί μεγαλύτερη προσπάθεια στην ανακαίνιση παλαιότερων ακινήτων και στην αποθάρρυνση ιδιοκτητών ακινήτων να αφήνουν τα ακίνητά τους άδεια και αναξιοποίητα. 

Διάφορα προγράμματα στήριξης της στέγασης λειτουργούν σε ολόκληρη την ΕΕ, συμπεριλαμβανομένης της κοινωνικής στέγασης, επιδοτήσεις ενοικίου και στεγαστικών δανείων και υποστήριξη για την πληρωμή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Ωστόσο, εκτός από το να ευνοούν τελικά λίγους στα περισσότερα κράτη-μέλη της ΕΕ, τέτοια προγράμματα απαιτούν συχνά σταθερά εισοδηματικά κριτήρια για επιλεξιμότητα, αποτυγχάνοντας δηλαδή να υποστηρίξουν όσους έχουν εισοδήματα κάτω από το όριο, ενώ αποθαρρύνουν εκείνους που βρίσκονται ακριβώς στο όριο ώστε να μεγιστοποιήσουν το εισόδημά τους.

Οι επιδοτήσεις των στεγαστικών δανείων και ενοικίων μπορεί να είναι σημαντικές για ορισμένες ομάδες παραληπτών, όμως παράλληλα μπορεί και να αποτύχουν. Η επιδοματική πολιτική μπορεί να συμπιέσει προς τα πάνω τις τιμές, ενώ οι επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων ενθαρρύνουν ιδιαίτερα τη σύναψη μεγαλύτερων στεγαστικών δανείων, οδηγώντας δυνητικά σε υπερχρέωση.

Τα μέτρα «πράσινης» στήριξης των ακινήτων — μόνωση σπιτιού, αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης, εγκατάσταση συστημάτων ηλιακής ενέργειας— συμβάλλουν στη μείωση του ενεργειακού κόστους και στην προστασία των νοικοκυριών από τις σχετικές αυξήσεις τιμών. Εκτός από το όφελος για το περιβάλλον και τα οικονομικά των νοικοκυριών, η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης μπορεί να συμβάλει στη δημόσια υγεία με τη μείωση των προβλημάτων που σχετίζονται με το κρύο και τη ζέστη και τη βελτίωση της ποιότητας του αέρα, εντός και εκτός του ακινήτου. Ωστόσο, αυτά τα μέτρα πρέπει να εστιάσουν καλύτερα σε άτομα με χαμηλά εισοδήματα, συμπεριλαμβανομένων των ιδιοκτητών με χαμηλό εισόδημα και των ενοικιαστών κοινωνικών κατοικιών. 

Μείωση της επιβάρυνσης

Όσο σημαντική είναι η καλή στεγαστική πολιτική, άλλες προσεγγίσεις μπορούν να μειώσουν την επιβάρυνση του κόστους στέγασης. Η πρόσβαση σε ποιοτικές δημόσιες υπηρεσίες όπως η υγειονομική περίθαλψη, η παιδική μέριμνα, η εκπαίδευση και οι μεταφορές, χωρίς καθόλου κόστος ή με χαμηλό κόστος, μπορεί να συγκρατήσει τους κραδασμούς από το υψηλό κόστος στέγασης και να περιορίσει τη μείωση του βιοτικού επιπέδου.

Η βελτίωση της ποιότητας ζωής σε περιοχές που είναι αποσυνδεδεμένες από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες, η ενίσχυση της ασφάλειας και η αύξηση των χώρων πρασίνου μπορούν να αυξήσουν την προσφορά προσιτών κατοικιών. Ειδικότερα, οι υψηλής ποιότητας υποδομές δημόσιων συγκοινωνιών και ποδηλατοδρόμων μπορούν να συνδέσουν τέτοιες περιοχές με κέντρα απασχόλησης με χαμηλό κόστος (ή δωρεάν), παρέχοντας μια εναλλακτική λύση για πολλούς που ωθούνται από τα ακριβά κέντρα των πόλεων σε διαμερίσματα των προαστίων. 

Μια τέτοια πολιτική θα ήταν μια τριπλή νίκη με θετικές όψεις για την οικονομική ανθεκτικότητα, την υγεία του πληθυσμού και το περιβάλλον. Ωστόσο, υπάρχει ο κίνδυνος να αυξηθούν οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια, με ομάδες υψηλότερου εισοδήματος να εισέρχονται σε μια οικιστική περιοχή και ομάδες χαμηλού εισοδήματος να την εγκαταλείπουν. Επομένως, τέτοιες βελτιώσεις στις γειτονιές πρέπει να εφαρμοστούν σε μεγάλη κλίμακα και να αφορούν μεγάλο τμήμα του πληθυσμού.

Η βελτίωση της εισοδηματικής ασφάλειας μέσω αποτελεσματικών συστημάτων κοινωνικής προστασίας είναι επίσης σημαντική. Δεν είναι μόνο τα ασφαλιστικά δικαιώματα που έχουν σημασία, καθώς τα οφέλη πρέπει επίσης να φθάνουν στα άτομα που τα δικαιούνται. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση των συστημάτων ελάχιστου εισοδήματος, όπου σε κάθε κράτος-μέλος της ΕΕ περίπου το 20-50% των δικαιούχων δεν τα λαμβάνει.

 Προσβάσιμη και βιώσιμη στέγαση

Τα προβλήματα στέγασης επηρεάζουν την υγεία και την ευημερία των πολιτών, διαμορφώνουν άνισες συνθήκες διαβίωσης και έχουν ως αποτέλεσμα ένα αυξανόμενο κόστος υγειονομικής περίθαλψης, μειωμένη παραγωγικότητα, προκαλώντας και περιβαλλοντική ζημιά. Επιβαρύνουν περαιτέρω τις ελλείψεις σε εργατικό δυναμικό σε περιοχές με χαμηλή αναλογία εισοδήματος-κόστους στέγασης. Αυτές οι ελλείψεις είναι ορατές στην εκπαίδευση, τη φροντίδα των παιδιών, τις δημόσιες συγκοινωνίες, την υγειονομική περίθαλψη, τη μακροχρόνια φροντίδα και άλλες υπηρεσίες, θέτοντας προκλήσεις για την παροχή υπηρεσιών συνολικά.

Οι σημερινοί και οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές ακινήτων εξαρτώνται από παρεμβάσεις δημόσιας πολιτικής για να κάνουν τη στέγαση προσβάσιμη και οικονομικά προσιτή. Μπορούν σίγουρα να γίνουν περισσότερα. Η προσφορά κατοικιών πρέπει να αυξηθεί, ανακαινίσεις πρέπει να προχωρήσουν, πρέπει να μειωθεί το ποσοστό άδειων κατοικιών, να “πρασινίσουν” κατοικίες και να βελτιωθούν γειτονιές. Τα μέτρα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων πρέπει να φτάσουν σε ομάδες χαμηλού εισοδήματος, προστατεύοντάς τις από μελλοντικές αυξήσεις των τιμών της ενέργειας. 

Η στέγαση είναι ένα καυτό πολιτικό ζήτημα σε όλα σχεδόν τα κράτη-μέλη της ΕΕ. Υπάρχει πολιτική βούληση να αξιοποιηθούν οι καλές πρακτικές, ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το ζήτημα της στέγασης επηρεάζει και άλλους σημαντικούς τομείς, όπως το δημογραφικό, η κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και η ισορροπία μεταξύ επαγγελματικής και προσωπικής ζωής. Σε αυτό το πλαίσιο, μια κοινή προσέγγιση της ΕΕ έχει νόημα και μπορεί να αποτελέσει σημαντική πτυχή της κοινωνικής συνοχής. Σίγουρα, απαιτείται η ενίσχυση του Ευρωπαϊκού Πυλώνα Κοινωνικών Δικαιωμάτων, ώστε να διασφαλιστεί αποτελεσματική κοινωνική προστασία, εύρυθμες αγορές εργασίας και πρόσβαση σε ποιοτικές υπηρεσίες.